Nachschuss-Beschluss: Wie ist er zu fassen?

1 Leitsatz

Ein ordnungsmäßiger Beschluss über Nachschüsse setzt keine Liste voraus, aus der sich die Nachschüsse und Anpassungen der Vorschüsse ergeben.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen wie folgt: "Die für das Wirtschaftsjahr 2019 auf Basis des gefassten Beschlusses festgesetzten Vorschüsse (gem. § 28 Abs. 2 WEG neu) werden für die einzelnen Einheiten angepasst bzw. Nachschüsse eingefordert wie aus den Einzelabrechnungen vom 25.09.20 ersichtlich". Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! So wie es § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG vorschreibe, hätten die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschlossen – und zwar auf der Grundlage einer zu diesem Zweck vom Verwalter erstellten und unter dem 25.9.2020 datierten Abrechnung über den Wirtschaftsplan. Aus dieser Abrechnung ergebe sich für die Einheit des K eine als Abrechnungsspitze beschlossene ausgewiesene Nachzahlungsverpflichtung i. H. v. 1.477,77 EUR. Für die anderen Wohnungseigentümer ergäben sich die Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen aus den an sie übersandten Einzelabrechnungen. Da es unstreitig nur diesen einen Entwurf über die Jahresabrechnung gebe und dieser der Beschlussfassung zugrunde gelegen habe, habe die Angabe seines Datums im Beschluss genügt. Die Publizität werde dadurch gewährleistet, dass das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen sei. Es sei nicht notwendig gewesen, dass jeder Wohnungseigentümer vorher die Abrechnungsspitzen bzw. Beitragsanpassungen der anderen Wohnungseigentümer gekannt habe. Es habe auch keiner Gesamtübersicht über die Abrechnungsspitzen/Beitragsanpassungen bedurft – auch wenn dies zweifelsfrei wünschenswert gewesen wäre. Es sei schließlich auch nicht nötig gewesen, sämtliche Einzelabrechnungen an alle Wohnungseigentümer zu versenden (Hinweis auf LG Dortmund, Urteil v. 30.6.2017, 17 S 232/16, ZWE 2017 S. 455 Rn. 32).

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, wie man die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließt. Die Verwaltung hatte insoweit einen Beschluss vorgesehen, mit dem auf die Einzelabrechnungen verwiesen wird. Dieses Vorgehen billigt man in Koblenz. Das ist vertretbar, aber nicht gut! Es ist stets besser, die konkreten Nachschüsse zu bestimmen bzw. zu klären, welche Vorschüsse angepasst werden.

Einwände

K hatte auch eingewandt, die Heiz- und Kaltwasserabrechnung widerspreche wegen der Miete für Wärme- und Kaltwasserzähler einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Das LG meinte, dieser Einwand sei unerheblich, da K nicht dargelegt habe, wie sich der vermeintliche inhaltliche Mangel auf seine Zahlungspflicht ausgewirkt habe. Dies sah man in Frankfurt a. M. bei einem ähnlichen Fall allerdings anders. Das dortige LG meinte, der klagende Wohnungseigentümer müsse nur sagen, die Jahresabrechnung nicht zu verstehen und nicht für plausibel zu halten. Dann müsse die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liefern und die Nachschüsse erläutern! Es bestehe eine sekundäre Darlegungslast (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 9.3.2023, 2-13 S 68/22). Diese Sichtweise ist nicht richtig. Denn das Judikat aus Koblenz passt besser zur Rechtslage und zur Sichtweise im Mietrecht.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Ein Nachschuss-Beschluss sollte klarer und transparenter als im Fall gefasst werden. Es sollte anhand einer Tabelle bestimmt werden, auf welches Wohnungseigentum welcher Nachschuss entfällt und welche Vorschüsse aus dem Vorjahr wie angepasst werden – monatsgenau!

6 Entscheidung

LG Koblenz, Urteil v. 19.12.2022, 2 S 31/22