Leitsatz (amtlich)
Für die Behauptung, ein Mietverhältnis sei befristet, trägt derjenige die Beweislast, der aus der Befristung Rechte für sich herleiten will.
Verfahrensgang
LG Leipzig (Aktenzeichen 03 O 1104/20) |
Tenor
1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 10.01.2023 (03 O 1104/20) wird zurückgewiesen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 10.01.2023 (03 O 1104/20) wird für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung erklärt.
Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung der Verurteilung zur Räumung und Herausgabe in Ziff. 1. des Tenors des Urteils der 3. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 10.01.2023 (03 O 1104/20) gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 7.000,00 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Zwangsvollstreckung aus der Kostenentscheidung kann der Beklagte gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Der Kläger nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von im Erdgeschoss links des Objekts E...straße xx in L... gelegenen Gewerberäumen mit einer Größe von ca. 58 m2 in Anspruch.
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks E...straße xx in L..., das er im Jahr 2011 erworben hat.
Zum Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums am Grundstück durch den Kläger bestand zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer H... M... ein Mietvertrag über die streitgegenständlichen Gewerberäume. Zwischen den Parteien ist strittig, ob dieser langfristig befristet war.
Am 01.09.2011 schlossen die Parteien einen Mietvertrag (Anlage K 5) über die streitgegenständlichen Gewerberäume zur Nutzung als Juweliergeschäft/Einraumwohnung. Das Mietverhältnis begann am 01.09.2011 und wurde unbefristet geschlossen. Es wurde eine monatliche Gesamtmiete von 239,93 EUR vereinbart. Der Kläger wurde bei Abschluss des Mietvertrages vom 01.09.2011 von der M...-Immobilien L... GbR (im Folgenden: M...) vertreten. Mit Schreiben an den Beklagten vom 20.09.2011 (Anlage K 4) stellte sich die M... als Hausverwaltung des Klägers vor und erklärte, sie sei ab dem Monat Juni 2011 ermächtigt, alle Verwaltungsaufgaben für die vom Beklagten angemieteten Gewerbeeinheiten zu übernehmen und ab dem Monat Juni 2011 die monatlichen Mietzahlungen auf dem näher bezeichneten Konto entgegenzunehmen.
Im Jahre 2012 gab es weitere Vertragsverhandlungen zwischen dem Kläger, vertreten durch die M..., und dem Beklagten über eine Anpassung des Mietvertrages, insbesondere eine Erhöhung des Mietzinses. Dem Beklagten wurde dabei der Entwurf eines Mietvertrages (Anlage K 6) vorgelegt, der für das streitgegenständliche Mietobjekt, bestehend aus einem Verkaufsraum und einem Büroraum, eine monatliche Bruttogesamtmiete von 595,00 EUR bei einer Befristung von fünf Jahren vom 01.10.2012 bis zum 30.09.2017 mit einer Verlängerungsklausel vorsah. Der Beklagte übersandte daraufhin ein Schreiben vom 21.09.2012 (Anlage K 7) an die Hausverwaltung des Klägers, in dem er um eine geringere Mietpreiserhöhung auf eine monatliche Bruttogesamtmiete von 431,37 EUR und um einen unbefristeten Mietvertrag bat. Dieses Schreiben ist im Wortlaut im Tatbestand des Urteils des Landgerichts wiedergegeben.
Am 25.03.2014 schlossen die Parteien schließlich einen neuen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Gewerberäume, wobei zwischen ihnen im Streit steht, ob es sich um den in Kopie als Anlage K 1 vorgelegten Vertrag (so der Kläger) oder um den in Kopie als Anlage B 2 vorgelegten Vertrag (so der Beklagte) handelt. Die beiden vorgelegten Exemplare eines Mietvertrages vom 25.03.2014 unterscheiden sich vor allem wesentlich in ihrer Regelung zur Laufzeit. Während nämlich der als Anlage K 1 vorgelegte Mietvertrag ein Mietverhältnis begründet, welches am 01.04.2014 beginnt und unbefristet läuft, ist in dem als Anlage B 2 vorgelegten Mietvertrag geregelt, das Mietverhältnis beginne am 01.04.2014 und ende am 31.12.2044.
Der Kläger kündigte mit Schreiben vom 29.05.2019 das Mietverhältnis zum 30.11.2019, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. In der Klageschrift vom 15.05.2020, welche dem Beklagten am 13.11.2021 zugestellt wurde, erklärte der Kläger erneut die außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.11.2020, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
Der Kläger hat vorgetragen, der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume verpflichtet, weil das zwischen den Parteien auf der Grundlage des von ihm in Kopie als Anlage K 1 vorgelegten Mietvertrages vom 25.03.2014 bestehende Mietverhältnis infolge der Kündigung vom 29.05.2019 bzw. jedenfalls aufgrund der in der Klageschrift vom 15.05.2020 erklärten Kündigung inzwischen beendet sei. Ihm sei nicht bekannt, dass...