Leitsatz (amtlich)
Enthält ein notarieller Kaufvertrag über einen Hotelbetrieb die Klausel, wonach der Verkäufer "zusichert, dass alle Genehmigungen für den Hotelbetrieb vorliegen", fehlt eine vereinbarte Beschaffenheit auch dann, wenn der Hotelbetrieb aufgrund einer tatsächlichen Duldung der Baubehörde vollumfänglich aufrechterhalten bleibt. Allerdings kann hier ein Minderungsverlangen nach § 242 BGB ausgeschlossen sein.
Verfahrensgang
LG Leipzig (Urteil vom 10.03.2016; Aktenzeichen 07 O 2568/10) |
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des LG Leipzig vom 10.3.2016 - Az. 7 O 2568/10 - wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das angefochtene Urteil und das Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss:
Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf bis zu 355.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Klägerin begehrt die Einstellung der Vollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars D. S. vom 19.1.2009 hinsichtlich der monatlich zu bezahlenden Raten i.H.v. jeweils 2.500,00 EUR ab Februar 209.
Der Beklagte ist der Erbe des am 3.9.2011 verstorbenen vormaligen Beklagten K. Z. (im Folgenden Erblasser). Der Erblasser betrieb das auf dem ihm gehörenden Grundstück in S. OT G. (ca. 8 km vom Flughafen Schönefeld entfernt) gelegene Hotel "XXX". Die Hotelanlage bestand aus einem Hauptgebäude mit einem Gastronomiebereich und 20 Zimmern sowie einem Nebengebäude mit sechs Einzelzimmern (sog. Bettenhaus). Des Weiteren befinden sich auf dem Grundstück eine Scheune und Stellplätze. Der Erblasser beabsichtigte, das Objekt zu veräußern und beauftragte das Maklerbüro BHW xxx (im Folgenden BHW) mit der Vermittlung. Im Exposé (Anlage K 2) wird die Grundstücksgröße mit ca. 4.140 qm, die Anzahl der Zimmer mit 26 (20 im Hauptgebäude, 6 im Nebengebäude) und der Kaufpreis mit 650.000,00 EUR angegeben. Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag des Notars D. S. vom 19.1.2009 das Grundstück zum Kaufpreis von 650.000,00 EUR (Anlage K 1). Der Kaufgegenstand wurde in § 1 Ziffer 1 des Kaufvertrages mit einer Größe von 4.131 qm und bebaut mit einer Hotelanlage nebst Scheune bezeichnet. Der Kaufpreis sollte in Teilen von 100.000 EUR und 180.000 EUR sowie weitere 370.000,00 EUR in monatlichen Raten von 2.500,00 EUR ab Februar 2009 bezahlt werden. In § 6 Ziffer 2 des notariellen Kaufvertrages wurde Folgendes aufgenommen:
2. Der Verkäufer erklärt:
a)...
b) Am Übergabetag werden keine behördlichen Auflagen oder Beanstandungen bezüglich des Kaufgegenstandes unerledigt sein.
c) Die Hotel-/Heizungsanlage, der Schornstein etc. sind nach Kenntnis des Verkäufers den jeweils gültigen Vorschriften und entsprechend den ggf. notwendigen Genehmigungen errichtet worden und entsprechen den derzeit geltenden Bestimmungen.
...
5. Der Verkäufer sichert zu, dass der Kaufgegenstand in der Zeit des von ihm geführten Hotelbetriebes mit durchschnittlich 60 % ausgelastet gewesen sei. Lediglich im Jahr 2008 ist der Umsatz bedingt durch die Erkrankung des Verkäufers zurückgegangen und betrug ca. 300.000,00 EUR (Auslastung ca. 60 %).
Der Verkäufer sichert ferner zu, dass alle Genehmigungen für den Hotelbetrieb vorliegen.
Darüber hinaus ist die Haftung des Verkäufers ausgeschlossen.
Vereinbarungen zu Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Kaufgegenstandes werden nicht getroffen; etwaige früher gemachte Angaben des Verkäufers begründen solche Vereinbarungen nur, wenn sie ausdrücklich in diese Urkunde aufgenommen werden.
Mit Ausnahme der vorstehend getroffenen Regelung haftet der Verkäufer insbesondere nicht für die Größe, Bebaubarkeit, nicht für die Bodenbeschaffenheit und Verwertbarkeit des Kaufgegenstandes, nicht für einen bestimmten Bauzustand aufstehender Gebäude und baulicher Anlagen sowie nicht für Sachmängel aller Art, erklärt jedoch, dass ihm offene oder verborgene wesentliche Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigen, nicht bekannt sind.
Der Käufer hat den Grundbesitz besichtigt; er kauft ihn im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand.
...
9. Der Verkäufer gibt an, nicht im Besitz eines (gültigen) Energieausweises gem. § 16 EnEV 2007 zu sein. Der Verkäufer verzichtet endgültig auf dessen Vorlage und Übergabe.
12. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Käufer unverzüglich nach Vertragsschluss alle nachstehend aufgeführten Unterlagen, soweit vorhanden, zu übergeben:
- Bauantrags- und Baugenehmigungsunterlagen
- Miet-/Pacht-/Nutzungsverträge nebst Nachträgen
...
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der Käufer nach Vertragsschluss mittels der o.g. Unterlagen für sich eine technische und wirtschaftliche "due diligence" für das Vertragsobjekt erstellen wird ... Das Ergebnis der due diligence hat keinen Einfluss auf den vorliegenden Vertrag.
Der Vertragsgegenstand wu...
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