OLG Düsseldorf Urteil vom 01.03.2001 - 10 U 4/00

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 15.11.1999; Aktenzeichen 9 O 310/96)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 15. November 1999 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittel teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 27.560,32 DM zu zahlen, nebst 4 % Zinsen aus 9.317,86 DM seit dem 29.1.1996, aus weiteren 9.516,96 DM seit dem 9.10.1996, aus weiteren je 1.939 DM seit dem 6.6., 4.7., 5.8. und 5.9.1996 und aus weiteren 969,50 DM seit dem 7.10.1996.

Die weitergehende Klage und die Widerklage werden abgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Kläger zu 7 %, die Beklagten zu 93 %.

Die Kosten der Berufung tragen die Kläger zu 8 %, die Beklagten zu 92 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung, mit der die Kläger ihren erstinstanzlich abgewiesenen Anspruch auf Ersatz ihres infolge der fristlosen Kündigung vom 21.5.1996 für die Zeit von Juni – 14. Oktober 1996 entstandenen Mietausfallschadens in Höhe von insgesamt 10.795,50 DM und die Abweisung der in Höhe von 15.499,25 DM zuerkannten Widerklage weiterverfolgen, hat in Höhe von 8.725,50 DM und hinsichtlich der Widerklage Erfolg. Als kündigungsbedingten Mietausfallschaden können die Kläger lediglich Schadensersatz in Höhe des ihnen für das Vorderhaus entstandenen Mietausfalls verlangen. Ein Anspruch auf Ersatz des geltend gemachten Mietausfallschadens für das Hinterhaus in Höhe von weiteren 2.070 DM scheitert daran, das die Hinterhaus betreffenden beiden Mietverträge bei Ausspruch der fristlosen Kündigung bereits durch ordentliche Kündigung der Beklagten beendet waren. Der mit der Widerklage aus abgetretenem Recht geltend gemachte Bereicherungsanspruch wegen zuviel gezahlter Miete ist verjährt.

I. Zur Klage

1. Mietausfallschaden Hinterhaus

Hinsichtlich der beiden Mietverträge betreffend die Räumlichkeiten des Hinterhauses steht den Klägern ein Mietausfallschaden unabhängig von der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung der Beklagten vom 13.11.1995 nicht zu. Das Mietverhältnis über die Mieträume des Hinterhauses ist jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 29.12.1995 mit Wirkung spätestens zum 30.4.1996 beendet worden ist, weil die in den Mietverträgen vom 29.1.1992 insoweit vertraglich vorgesehene Kündigungsfrist zu diesem Termin abgelaufen war.

Zwar haben die Beklagten lediglich ein an die Klägerin zu 2) adressiertes Kündigungsschreiben vorgelegt. Aus dem Antwortschreiben der Kläger vom 17.1.1996 und dem Schreiben der Rechtsanwälte Krumm vom 21.5.1996 ist jedoch ersichtlich, dass die Beklagten die Mietverträge über die Hinterhausräume fristgerecht gekündigt hatten. Dementsprechend haben die Kläger mit dem Schreiben vom 21.5.1996 auch lediglich das Mietverhältnis über das Vorderhaus gekündigt, weil die beiden Mietverträge über das Hinterhaus zu diesem Zeitpunkt bereits beendet waren.

Ist danach aber von einer wirksamen Kündigung spätestens zum 30.4.1996 auszugehen, kann den Klägern, da die Beklagten die Schlüssel unstreitig am 31.5.1996 zurückgegeben haben, aufgrund der fristlosen Kündigung vom 21.5.1996 insoweit kein ersatzfähiger Mietausfallschaden für die Zeit ab Juni 1996 entstanden sein. Die Forderung der Kläger ist daher um 2.070 DM (= 4 × 300 + 160 DM + ½ × 460 DM) zu kürzen.

2. Mietausfallschaden Vorderhaus

Die danach rechnerisch verbleibenden 8.725,50 DM betreffen den geltend gemachten Mietausfallschaden für das Vorderhaus für die Zeit von Juni bis 14. Oktober 1996. Geltend gemacht wird insoweit lediglich der vereinbarte Nettomietzins von 1.939 DM monatlich.

Den Klägern steht aufgrund der berechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses über das Vorderhaus ein Anspruch auf Ersatz ihres Mietausfallschadens in dieser Höhe zu. Insoweit entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass dem Vermieter, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 554 BGB vorzeitig kündigt, ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schadens zusteht. Dieser umfasst grundsätzlich den vollständigen Gewinn, den der Vermieter bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung erzielt hätte. Der Schaden besteht in dem, dem Vermieter bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragszeit entgangenen Nettomietzins unter Berücksichtigung einer Vorteilsausgleichung. Der geschädigte Vermieter ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die zur fristlosen Kündigung führende Vertragsverletzung nicht eingetreten, sondern der Mietvertrag fortgeführt worden wäre (BGH WuM 1980, 197; NJW 1982, 870; NJW 1984, 2687).

(a) Die fristlose Kündigung der Kläger war gemäß § 554 Abs. 1 BGB berechtigt, denn die Beklagten befanden sich bei Ausspruch der Kündigung hinsichtlich der Miete für das Vorderhaus jedenfalls mit einem Betrag in Verzug, der den Mietzins für zwei Monate erreichte, denn unstreitig haben sie den...