OLG Düsseldorf Urteil vom 28.06.1990 - 10 U 183/89

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 14.09.1989; Aktenzeichen 16 O 668/88)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung seines weitergehenden Rechtsmittels das am 14. September 1989 verkündete Urteil des Einzelrichters der 16. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 15.330,68 DM nebst 7 % Zinsen von 6.288 DM seit dem 30. August 1989 und von 9.042,68 DM seit dem 12. Februar 1990 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges werden zu 70 % dem Kläger und zu 30 % den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges tragen der Kläger zu 88 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 12 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagten, teils aus eigenem, teils aus abgetretenem Recht, ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Monat August 1989 sowie der inzwischen abgerechneten Nebenkosten zu. Weitergehende Ansprüche sind jedoch nicht gerechtfertigt.

Zu Recht hat das Landgericht zunächst die mit der Klage für den Zeitraum von März bis Juli 1989 geltend gemachten Zahlungsansprüche abgewiesen, was hiermit festgestellt wird (§ 543 Abs. 1 ZPO). Mit zutreffenden Erwägungen, denen der Senat gleichfalls vollinhaltlich beitritt, hat das Landgericht die Beklagte zu für berechtigt erachtet, das Miet-/Pachtverhältnis gemäß §§ 581 Abs. 2, 542 Abs. 1 BGB am 15. November 1988 fristlos zu kündigen. Denn das Pachtobjekt wies einen erheblichen Mangel auf, weil die von den Verpächtern gewährleistete gewerbliche Nutzung des Dachgeschosses für die drei im Gebäude diese Räume zur gewerblichen Nutzung überlassen waren, ist nach dem Wortlaut des Vertrages eindeutig. Denn dort sind die in der zweiten Etage gelegenen Zimmer – sieben Gäste- bzw. Personalzimmer – als Wirtschaftsräume bezeichnet. Soweit der Kläger geltend macht, nach den Vorstellungen der Vertragsparteien sei dieser Passus anders zu verstehen, kann dem angesichts des eindeutigen Wortlauts nicht gefolgt werden. Insoweit hat sich das Landgericht bereits unter Abwägung aller in Betracht kommenden Gesichtspunkte mit dem Vorbringen des Klägers sorgfältig und zutreffend auseinandergesetzt. Auch dessen Ausführungen im Berufungsrechtszug rechtfertigen keine ihm günstigere Entscheidung. Zunächst vermag der Senat seiner Argumentation nicht zu folgen, bei der getroffenen Wortwahl handele es sich um eine „pure Verlegenheitslösung”. Denn im Vertragstext ist deutlich zwischen Wirtschaftsräumen, Nebenräumen und Wohnräumen unterschieden worden. An diesem eindeutigen Wortlaut muß sich der Kläger auch angesichts der ausbedungenen Schriftform für alle Vertragsabreden festhalten lassen. Soweit also der Kläger ein anderes Verhandlungsergebnis vor Vertragsabschluß behaupten will, hat dieses im schriftlichen Vertragstext eben keinen Niederschlag gefunden. Daß nach Vertragsabschluß eine Abänderungsvereinbarung getroffen worden wäre, behauptet der Kläger selbst nicht. Er will lediglich aus dem Verhalten der Parteien und insbesondere dem der Untermieter der Beklagten, im Wege des Rückschlusses eine bestimmte Vorstellung der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses darlegen. Hiermit kann er jedoch angesichts der eindeutigen Wortwahl im Vertragstext keinen Erfolg haben.

Zu Recht hat das Landgericht auch angenommen, daß das Kündigungsrecht der Beklagten zu 1 nicht etwa gemäß §§ 581 Abs. 2, 543 Satz 1, 539 analog BGB ausgeschlossen sei. Denn es hängt von den Umständen des Einzelfalles ab, ob in der Fortzahlung des Pacht/Mietzinses ein vollständiger oder nur teilweiser Verzicht des Pächters/Mieters auf seine Gewährleistungsrechte, insbesondere auch auf sein Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 542 BGB, zu sehen ist (vgl. BGH NJW 1974, 2233).

War folglich die Beklagte zu 1 am 15. November 1988 zur fristlosen Kündigung des Miet-/Pachtvertrages berechtigt, so stehen dem Kläger gegen die Beklagten Ansprüche auf Zahlung des Pacht/Mietzinses für die Monate März bis einschließlich Juli 1989 nicht zu.

Diese Zahlungsansprüche sind für den vorgenannten Zeitraum auch nicht nach anderen Rechtsvorschriften begründet.

Ein Anspruch gemäß §§ 581 Abs. 2, 557 Abs. 1 BGB scheitert an der erforderlichen Vorenthaltung, also einem Inbesitzhalten gegen den Willen der Verpächter. Denn diese vertraten jedenfalls bis zum 19. Juli 1989, als sie ihrerseits die fristlose Kündigung des Miet-/Pachtverhältnisses erklären ließen, stets nachhaltig die Ansicht, das Vertragsverhältnis bestehe fort, da die fristlose Kündigung der Beklagten zu 1 rechtsunwirksam sei. Mit Zugang der Kündigungserklärung der Vermieter, die auf den 21. Juli 1919 zu datieren ist (Bl. 67 GA), brachten sie eindeutig ihren Willen zum Ausdruck, das Vertragsobjekt wieder übernehmen zu wollen. Dennoch sind Ansprüche für die Zeit vom 21. bis 30. Juli 1989 gemäß §§ 581 Abs...