OLG Düsseldorf Urteil vom 29.09.2005 - I-10 U 86/05

Leitsatz (amtlich)

1. Sind Nebenkostenvorauszahlungen auf die jährlich abzurechnenden Nebenkosten nicht vereinbart, haben sich die Mietvertragsparteien zumindest stillschweigend auf die Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen geeinigt, wenn der Mieter die von dem Vermieter geforderten Vorauszahlungen über mehr als neun Jahre leistet.

2. Ist die Aufrechnung ggü. dem Mietzins nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig, kann der Mieter seinen bestrittenen Bereicherungsanspruch zur Vermeidung des eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB rechtfertigenden Mietrückstands allein durch Erhebung einer Zahlungsklage durchsetzen.

3. Hat sich der Mieter ebenso wie der von ihm eingeschaltete Mieterschutzverband leichtfertig der Erkenntnis verschlossen, dass eine Aufrechnung gegen die laufende Miete mit bestrittenen Gegenforderungen unzulässig war, kann sich der Mieter ggü. einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen.

Normenkette

BGB § 535

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 24.05.2005; Aktenzeichen 14e O 97/04)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 24.5.2005 verkündete und am 20.5.2005 im schriftlichen Verfahren erlassene Urteil des Einzelrichters der 14e Zivilkammer des LG Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien streiten über Räumung und Herausgabe eines den Beklagten von der Klägerin vermieteten Geschäftslokals sowie um Zahlung rückständiger Miete. Der Mietvertrag vom 25.3.1991, auf den Bezug genommen wird (GA 8 ff.), enthält unter § 6 ("Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht") u.a. folgende Regelung:

"1. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts am Mietzins oder die Aufrechnung ggü. dem Mietzins mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung des Mieters ist zulässig.

2. In allen anderen Fällen ist die Ausübung dieser Rechte unzulässig ...".

Wegen der im Übrigen getroffenen Feststellungen und der erstinstanzlichen Anträge der Parteien wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen (GA 110-112). Das LG hat die Beklagten antragsgemäß zur Räumung sowie zur Zahlung rückständiger Miete i.H.v. 3.897,31 EUR (statt beantragter 4.104,78 EUR) verurteilt. Hinsichtlich der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 112-115).

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgen. Sie machen geltend, die durch das LG aus dem vertraglichen Aufrechnungsverbot vollzogenen Rechtsfolgen seien falsch. Es habe zu keinem Zeitpunkt zum Nachteil der Beklagten ein Zahlungsrückstand bestanden, so dass die Kündigung unwirksam sei. Mangels Zahlungsanspruch sei die Klägerin aufgrund der gleichwohl - zur Abwehr der unberechtigten fristlosen Kündigung vom 2.7.2003 - erzwungenen Zahlung ohne Rechtsgrund bereichert. Unabhängig vom Bestehen des Aufrechnungsverbots sei es auf Seiten der Klägerin während und nach Vollzug der nicht gezahlten Mieten im Zeitraum von Februar bis Juni 2004 zu keinem Zeitpunkt zu einem Vermögensnachteil auf Seiten der Klägerin gekommen. Diese habe die entsprechenden Mietzahlungen bereits am 18.7.2003 erhalten. Es mangele ohnehin bereits an einem vorwerfbaren schuldhaften Zahlungsrückstand. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 20.7.2005 (GA 135 ff.) verwiesen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und bittet nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 24.8.2005 (GA 184 ff.) um Zurückweisung der Berufung.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht i.E. weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Dies beruht auf folgenden Erwägungen:

1. Ob das Vertragsverhältnis der Parteien durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 2.7.2003 beendet worden ist oder nicht, mag dahinstehen. Jedenfalls haben sich die Parteien - die Berechtigung der fristlosen Kündigung unterstellt - nach deren Zugang konkludent auf die Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit dem bisherigen Inhalt geeinigt (BGH ZMR 1998, 612; GE 2001, 485), so dass es für den geltend gemachten Räumungsantrag allein auf die Berechtigung der erneuten fristlosen Kündigung vom 13.7.2004 ankommt.

2. Der Senat geht i.E. mit dem LG davon aus, dass die Kündigung der Klägerin gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB berechtigt ist, so dass die Beklagten gem. § 546 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mieträume an die Klägerin verpflichtet sind. Die Beklagten haben - insoweit unstreitig - für die Zeit von Februar bis Juni 2004 keine Miete gezahlt, so dass sie sich für zwei aufeinander folgende Monate mit mindestens zwei Mo...