OLG Frankfurt am Main Urteil vom 10.08.2007 - 2 U 229/06

Leitsatz (amtlich)

Die schuldhafte, versehentliche - teilweise - Nichtzahlung des geschuldeten Mietzinses berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Das Unterlassen einer vorherigen Abmahnung verstößt nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben.

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-7 O 394/05)

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe von gewerblich genutzten Räumlichkeiten.

Mit Pachtvertrag vom 14.06.2004 (Bl. 12 - 23 d. A.) verpachtete die Klägerin an den Beklagten Räume sowie Freiflächen zum Betrieb eines "Eventclubs" im Hause ... in O1. Seit Beginn des Pachtverhältnisses nutzt der Beklagte die ihm überlassenen Räumlichkeiten und Flächen zu gastronomischen Zwecken in Verbindung mit regelmäßig stattfindenden Musikveranstaltungen.

Hauptmieterin der Liegenschaft ist die X AG ... in O1, die das Gebäude und die dazugehörigen Flächen vor allem als Ausstellungs- und Verkaufsfläche für die Produkte der Klägerin sowie für Veranstaltungen nutzt. Weitere Teilbereiche des Gebäudes werden als Ladenlokale und Büros genutzt.

Nachdem die Klägerin den Beklagten zuvor wiederholt wegen verschiedener - zwischen den Parteien im einzelnen streitiger - Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Nutzung des Pachtobjektes abgemahnt und zur Einhaltung der vertraglichen Pflichten aufgefordert hatte, kündigte sie das Pachtverhältnis mit Schreiben vom 18.07.2005 unter Bezugnahme auf die bisherigen Abmahnungen fristlos (Bl. 43 d.A.).

Am 27.10.2005 erhob die Klägerin Räumungsklage vor dem Landgericht Frankfurt am Main.

Mit Schreiben vom 05.05.2006 (Bl. 92, 93 d. A.) teilten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit, dass eine Überprüfung des "Mietkontos" des Beklagten ergeben habe , dass zum 30.04.2006 ein Pachtzinsrückstand in Höhe von 13.735,80 EUR bestehe. Aufgrund einer rechnerischen Unrichtigkeit des Mehrwertsteuerbetrages in Ziffer 4.2 des Mietvertrages (Bl. 16 d. A.) sei es zu einer vorübergehenden Überzahlung, im Weiteren jedoch zu erheblichen Rückständen gekommen, da der Beklagte die in Ziffer 3.1 des Pachtvertrages vorgesehenen Pachtzinserhöhungen nicht beachtet habe.

Zur Zahlung des rückständigen Pachtzinses setzte die Klägerin der Beklagten in dem vorgenannten Schreiben eine Frist bis zum 22.05.2006.

Mit Schreiben vom 24.05.2006 (Bl. 94 d. A.) kündigten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin namens und in Vollmacht der Klägerin das Pachtverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos und forderten die Beklagte auf, die gepachteten Flächen bis zum 14.06.2006 zu räumen und an die Klägerin zu übergeben.

Den rückständigen Pachtzins hat der Beklagte am 06.06.2006 an die Klägerin bezahlt.

Nach Ziffer 3.1 des Pachtvertrages hatte der Beklagte im Zeitraum vom 01.04. bis 31.12.2005 monatlich 3.480,-- EUR - einschließlich Mehrwertsteuer - und seit dem 01.01.2006 monatlich 3.944,-- EUR brutto an die Klägerin zu zahlen.

Die Berechnung und die Höhe des von der Klägerin ermittelten Pachtzinsrückstandes in Höhe von 13.735,80 EUR ist zwischen den Parteien unstreitig.

Die Klägerin hat ihr Räumungs- und Herausgabeverlangen mit Schriftsatz vom 31.07.2006 hilfsweise auf die fristlose Kündigung vom 24.05.2006 gestützt. Sie hat hierzu die Auffassung vertreten, dass das Räumungs- und Herausgabeverlangen unabhängig von der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 18.07.2005 jedenfalls aufgrund der zuletzt ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 24.05.2006 wegen Zahlungsverzuges gerechtfertigt sei.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, das von ihm von der Klägerin gemäß Pachtvertrag vom 14.06.2004 gepachtete Objekt in dem X Haus, Grundstück ... O1 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat die von der Klägerin in der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 18.07.2005 aufgeführten Pflichtverletzungen bestritten und hinsichtlich der Kündigung vom 24.05.2006 die Auffassung vertreten, dass durch die Bezahlung des Rückstandes am 06.06.2006 für eine Kündigung aufgrund Zahlungsrückstandes kein Raum mehr sei.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien im ersten Rechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen (§ 313 Abs. 2 ZPO).

Mit am 21.09.2006 verkündeten Urteil hat das Landgericht der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben.

Die Klage sei jedenfalls wegen des Zahlungsverzuges des Beklagten begründet. Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges sei auch nicht durch die Zahlung des Beklagten am 06.06.2006 ausgeschlossen, da die Kündigung bereits am 24.05.2006 erfolgt sei.

Hinsichtlich der aufgelaufenen Pachtzinsrückstände könne sich der Beklagte auch nicht darauf berufen, dass die Parteien zunächst übereinstimmend ,die im "Mietvertrag" vorgesehene Pachterhöhung nicht beachtet hätten, da die Klägerin den Beklagten zunächst unter Fristsetzung gemahnt und erst nach Ablauf der Frist gekündigt habe.

Hins...