OLG Hamburg Urteil vom 06.02.1985 - 4 U 30/84, 4 U 42/84

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 10.11.1983; Aktenzeichen 25 O 97/83)

Tenor

I. Die Berufung des Klägers gegen das Schlußurteil des Landgerichts Hamburg, Kammer 5 für Handelssachen, vom 12. Januar 1984 und die Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil derselben Kammer vom 10. November 1983 werden zurückgewiesen.

II. Von den Kosten der zweiten Instanz trägt der Kläger 11 %, die Beklagte 89 %.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Beschwer des Klägers wird auf 2.034, – DM, die Beschwer der Beklagten auf 17,102,– DM festgesetzt.

V. Der Streitwert wird auf 19.136,– DM festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte für das von ihr vom Kläger gemietete Gewerbegrundstück … in Hamburg … für April 1983 DM 23 204,– Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Ein zunächst mit der Klage anhängig gemachtes Räumungsverfahren ist abgetrennt worden (Amtsgericht Hamburg 41 a C 234/83) und zur Zeit noch in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Hamburg (11 S 160/84) anhängig. Der Vortrag der Parteien darüber, ob das Grundstück inzwischen vom Kläger in Besitz genommen worden oder von der Beklagten geräumt ist, ist streitig.

Das Mietverhältnis begann am 1. Juli 1980 und sollte frühestens zum 30. Juni 1985 gekündigt werden können (§ 4 des Mietvertrages – MV –). Nach § 5 beträgt die Miete monatlich 18 000,– DM zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Mietgegenstand ist nach § 1 MV „… die freie Fläche und alle auf diesem Grundstück befindlichen Baulichkeiten…”.

Die Formularklausel des § 6 (Änderung des Mietzinses) enthält zunächst in ihrer Überschrift den maschinenschriftlichen Zusatz „(s.h. auch § 19)”. Ziffer 1 lautet:

„Beide Vertragstelle sind berechtigt, nach Ablauf von jeweils 1 Jahr seit Vereinbarung der letzten Miete erstmalig am 1. Januar 1982 – die unverzügliche Aufnahme von Verhandlungen mit dem anderen Vertragsteil über eine neue Vereinbarung des Mietzinses zu verlangen.”

Das Wort „einem” nach „jeweils” ist maschinenschriftlich eingesetzt und das nachfolgende Wort „Jahren” ist maschinenschriftlich in „Jahr” geändert. Nach den Worten „erstmalig an” ist maschinenschriftlich eingefügt: „1. Januar 1982”.

Der weitere Text des § 6 lautet wie folgt:

„…

2. Kommt es zu keiner Einigung über die künftige Miethöhe oder sind seit denn Verlangen einer der Parteien zwei Monate verstrichen, ohne daß es zu einer Einigung gekommen ist, so soll ein von der Handelskammer Hamburg zu ernennender Sachverständiger als S. die ortsübliche Miete nach billigem Ermessen feststelen.

3. Die bei Vertragsschluß vereinbarte Miete ist in jedem Fall die Mindestmiete.”

Nach § 18 MV ist § 19 mit der Überschrift „Mietpreis und Änderung des Mietzinses (zu § 5 und § 6) „maschinenschriftlich eingefügt. Er lautet:

„Dem vereinbarten Mietzins sind die Verhältnisse bei Beginn des Mietvertrages zugrunde gelegt. Sollte sich der Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen (1970 = 100) gegenüber dem Stand vom 1. Juli 1980 um mehr als 10 Punkte erhöhen oder ermäßigen, soll sich die monatliche Miete mit Wirkung des auf die Veränderung des Indexes folgenden Monatsersten entsprechend erhöhen oder ermäßigen.

Die monatliche Miete verändert sich im übrigen jeweils erneut entsprechend der oben genannten Index-Klausel, wenn der Index gegenüber dem letzten Stand, der zu einer Veränderung der monatlichen Miete geführt hat, erneut um mehr als 10 Punkte gestiegen oder gesunken ist.”

Die Nebenkostenvorauszahlung sollte monatlich 830,– DM betragen (§ 21 MV). § 12 Ziffer 2 MV lautet:

„Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn die Gegenforderung auf dem Mietverhältnis beruht, unbestritten ist oder ein rechtskräftiger Titel vorliegt.”

Nach § 8 Ziffer 1 übernimmt der Mieter die Räume im gegenwärtigen Zustand. § 8 Ziffer 3 Abs. 1 lautet:

„Der Vermieter verpflichtet sich während der Mietzeit zur konstruktiven Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume sowie zur Instandhaltung der Sammelheizung, der Fahrstühle und Versorgungsleitungen (Elektrizität, Gas, Wasser), soweit letztere mitvermietet sind. Er haftet nicht für Kosten, die dem Mieter durch Umstellung von Stadt- auf Erdgas, Stromart und -spannung oder Veränderungen des Wasserdruckes entstehen. Für den Geschäftsbetrieb des Mieters erforderliche Erweiterungen und Verstärkungen der Versorgungsleitungen dürfen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden.”

In § 16 (Ansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses) lautet Ziffer 1:

„Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter das Recht zu, die Miederherstellung des früheren Zustandes zu verlangen oder die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen zu übernehmen. Entscheidet der Vermieter sich für Übernahme, so ist das Wegnahmerecht des Mieters ausgeschlossen. Einen Anspruch auf Entschädigung für verbleibende, vom Mieter geschaffene Einrichtungen kann der Mieter nur gel...