OLG Hamburg Urteil vom 26.02.1997 - 5 U 102/95

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 02.03.1995; Aktenzeichen 327 O 352 94)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 17, vom 2. März 1995 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten der Berufung zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung von DM 13.000,– abwenden, wenn nicht dieser zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Das Urteil beschwert den Kläger um mehr als DM 60.000,–.

Tatbestand

Der Kläger, der von dem Beklagten eine Eigentumswohnung gekauft hat, verlangt von diesem einen Kostenvorschuß zur Mängelbeseitigung, hilfsweise Schadensersatz, weil der Keller sowie der Fassadenanstrich des Mehrfamilienhauses, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, mit Mängeln behaftet seien.

Als der Beklagte das im Jahre 1901 errichtete, in Hamburg gelegene Mehrfamilienhaus im Jahre 1989 kaufte, war dieses bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Beklagte nahm an dem Gebäude ihrem Umfang nach streitige Arbeiten vor, und bemühte sich ab 1990 um den Verkauf der Wohnungen. Dazu hatte er die Verkaufsaufgabe gemäß Anlage K 1 erstellt, auf die Bezug genommen wird. Diese händigte er u.a. dem an dem Erwerb der ehemals als Gaststätte genutzten, 128 qm großen Erdgeschoßwohnung interessierten Kläger aus, der Gebäude und Wohnung seit Februar 1991 mehrfach besichtigte und letztere durch not. Vertrag vom 17.6.1991 (Anlage K 2), auf den ebenfalls verwiesen wird, zum Preise von DM 199.500,– kaufte.

Wegen Feuchtigkeit im Kellermauerwerk und Schäden des Fassadenanstrichs holte der Kläger die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dipl.Ing. … vom 28. Februar, 16. Juni und 16. August 1994 ein (vgl. Anlagen K 3, K 6 und K 7), für die er als Honorar DM 2.767,57 zahlte (vgl. Anlage K 8). Mit Schreiben vom 2.6.1994 (Anlage K 4) forderte der Prozeßbevollmächtigte des Klägers den Beklagten unter Übersendung des Gutachtens vom 28.2.1994 auf, die dort genannten Mängel bis zum 15.7.1994 zu beseitigen. Im Auftrag des Beklagten wies Rechtsanwalt aus diese Forderung unter Hinweis auf einen Ausschluß der Gewährleistung und die Einrede der Verjährung zurück (vgl. Anlage K 5).

Der Kläger hat unter Berufung auf die Gutachten des Sachverständigen vorgetragen, mangels ausreichender Isolierung und Drainage sei das Kellermauerwerk in erheblichem Ausmaß mit aufsteigender Feuchtigkeit belastet. Außerdem lägen großflächige Abplatzungen des Fassadenanstrichs vor. Die Sanierung des Kellers werde voraussichtlich DM 81.000,–, die Erneuerung des Fassadenanstrichs etwa DM 53.000,– kosten. In Höhe von insgesamt DM 134.000,– müsse ihm der Beklagte daher aus werkvertraglicher Gewährleistung einen Kostenvorschuß zahlen. Der Kläger hat gemeint, ihm ständen werkvertragliche Gewährleistungsansprüche zur Seite, weil der Beklagte nach den Angaben in seinem Exposé in so erheblicher Weise in die Altbausubstanz eingegriffen und im § 4 des not. Vertrages so umfangreiche Bauarbeiten übernommen habe, daß von einer Neuherstellung der Eigentumswohnung auszugehen sei. Der eingangs des § 4 des not. Vertrages vereinbarte formelhafte Gewährleistungsausschluß sei nicht nur gemäß § 242 BGB, sondern auch gemäß § 11 Nr. 10 a AGBG unwirksam. Eine Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen habe der Notar nicht erteilt.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, sowohl die Kellersanierung als auch die umfangreichen Malerarbeiten an der Fassade stellten Arbeiten an einem Bauwerk dar. Deshalb gelte die fünfjährige Verjährung des § 638 Abs. 1 BGB. Im Rahmen der Nachbesserungskosten müsse ihm der Beklagte auch die Gutachterkosten erstatten. Der Kläger hat behauptet, die Wohnungseigentümer hätten ihn zur gerichtlichen Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche betr. das Gemeinschaftseigentum ermächtigt.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen der Verwalterin DM 136.767,57 nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit (16.9.1994) zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat bestritten, so gravierende Bauarbeiten ausgeführt bzw. vertraglich übernommen zu haben, daß diese einer Neuherstellung der Eigentumswohnung gleichkämen. Er habe nur Mängel beseitigt und Dekorationsarbeiten erledigt. Das Verblendaußenmauerwerk sei überarbeitet und die geputzte Außenwand mit einem Fassadenanstrich versehen worden. In die Bausubstanz habe er nicht eingegriffen, insbesondere weder Räume umgebaut, noch Wände oder Decken verändert. Der Gewährleistungsausschluß sei im einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt und nach ausführlicher Belehrung von dem Notar formuliert worden. Im übrigen seien etwaige Gewährleistungsansprüche des Klägers verjährt.

Vorsorglich hat der Beklagte den Umfang der behaupteten Mängel sowie die Höhe der Mängelbeseitigungskosten bestritten und darauf hingewiesen, daß der Anfang des Jahrhunderts errichtete Altbau auf feuchtem Grund stehe.

Das Landgericht hat die Parteien gemäß § 141 ZPO...