Verfahrensgang
LG Hamburg (Urteil vom 07.11.1989; Aktenzeichen 11 O 128/89) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 7. November 1989 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 10.500,– DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Beklagte ist mit 85.716,– DM beschwert.
Der Streitwert wird auf 85.716,– DM festgesetzt.
Tatbestand
Mit Vertrag vom 25. Mai/12. Juni 1979 mietete die Klägerin von der Beklagten Räumlichkeiten in dem Komplex … 2, … 19 zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts.
Der Vertrag wurde für eine feste Laufzeit bis zum 31. Dezember 1989 geschlossen. § 2 Abs. 3 des Vertrages lautet: „Dem Mieter wird eine Optionsrecht auf weitere 5 Jahre eingeräumt, es ist spätestens 9 Monate vor Ablauf der Mietzeit geltend zu machen. Bei Ausübung des Optionsrechts durch den Mieter ist der Vermieter berechtigt, die Vereinbarung neuer Vertragsbedingungen zu verlangen. Kommt innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Zugang der Verlängerungserklärung beim Vermieter zwischen den Vertragsparteien keine Einigung zustande, erlischt das Recht des Mieters auf Verlängerung. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses richtet sich dann nach Absatz 2.”Absatz 2 regelt die ordentliche Kündigung. Für den weiteren Inhalt des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 26. Januar 1989, zugegangen am 30. Januar 1989, übte die Klägerin die Option aus. Mit Schreiben vom 30. Januar 1989 teilte die Beklagte der Klägerin mit, daß das Schreiben vom 26. Januar 1989 eingegangen und weitergeleitet worden sei. Unter dem 22. Februar 1989 bestätigte die für die Beklagte tätige Fa. … GmbH … den Eingang der Optionserklärung. In diesem Schreiben sind die Anschrift der Klägerin und das Datum der Optionserklärung handschriftlich eingefügt worden, während der übrige Text maschinenschriftlich erstellt worden ist. Der zweite Absatz des Schreibens lautet: „Wir werden uns erlauben, Sie in dieser Angelegenheit in Kürze anzurufen für die Vereinbarung eines Gesprächstermins. Wir nehmen aber auch gern einen Anruf von Ihnen mit Terminvorschlägen entgegen (Tel … – …. Sollten Sie ein gesondertes Gespräch nicht als notwendig erachten, so erbitten wir nur eine kurze Mitteilung. Wir würden Ihnen dann einen Vertragsentwurf mit den vom Vermieter vorgesehenen Bedingungen zuleiten.” Für den Inhalt des Schreibens im übrigen wird auf die Anlage K 5 Bezug genommen.
Die Klägerin bat mit Schreiben vom 27. Februar 1989 um die Übersendung des Vertragsentwurfs (Anlage K 6).
Am 3. Mai 1989 erschien ein Mitarbeiter der Fa. … in den Räumlichkeiten der Klägerin und übergab dem Ehemann der Klägerin einen Vertragsentwurf.
Es kam nicht zu einer Einigung zwischen den Parteien über neue Vertragsbedingungen.
Mit Schreiben vom 23. Juni 1989 (Anlage K 12) kündigte die Beklagte den Mietvertrag zum 31. Dezember 1989 unter Hinweis darauf, daß es innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Zugang der Verlängerungserklärung zu keiner Einigung über neue Vertragsbedingungen gekommen sei.
Das Landgericht hat mit seinem Urteil vom 7. November 1989 antragsgemäß festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der wirksam ausgeübten Option der Klägerin über den 31. Dezember 1989 hinaus zu unveränderten Bedingungen bis zum 31. Dezember 1994 fortbesteht und auch nicht durch die Kündigung vom 23. Juni 1989 zum 31. Dezember 1989 aufgelöst worden ist.
Mit ihrer Berufung stützt sich die Beklagte in erster Linie darauf, daß das Mietverhältnis durch ihre Kündigung zum 31. Dezember 1989 aufgelöst worden sei. Zu einer Einigung über neue Vertragsbedingungen sei es nach Ausübung der Option durch die Klägerin unstreitig nicht gekommen. Die Beklagte habe auch das Recht, nicht aber eine Verpflichtung, konkrete Vertragsbedingungen nach § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages anzubieten. Die 3-Monatsfrist habe die Beklagte gerade um einen Tag verfehlt. Ihr sei es nicht möglich gewesen, früher ein Vertragsangebot zu machen, da sie alle Optionswünsche ihrer Mieter, die eine Reihe gleichlautender Verträge abgeschlossen hätten, habe gleich behandeln wollen. Insoweit habe sie den Fristablauf für die Ausübung der Option am 31. März 1989 zunächst einmal abwarten müssen.
Für den Fall, daß die Optionserklärung der Klägerin zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses geführt habe, habe sie, die Beklagte, das Recht, gemäß §§ 315, 316 BGB unter anderem einen neuen Mietzins festzusetzen. Ihr Vertragsangebot vom 3. Mai 1989 (Anlage B 2) entspreche billigem Ermessen. Die angebotene Miete von 8 % des Jahresnettoumsatzes bzw. die monatliche Mindestmiete von 150,– DM je Quadratmeter sei in der Gänsemarktpassage ortsüblich. Dies ergebe sich aus den in Anlagen B 3 und B 4 vorgelegten Mietverträgen mit zwei weiteren Mietern in der … passage.
Die Beklagte beantragt, das ...
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