Tenor
1. Entfallen die die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigenden Gründe, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Mieter die Wohnung geräumt hat, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein Verstoß gegen diese Pflichten stellt eine positive Vertragsverletzung dar.
2. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung steht dem Mieter, der auf eine nicht ordnungsgemäß begründete Kündigung hin ausgezogen ist, jedenfalls dann zu, wenn ihm der Vermieter die Bedarfsgründe mündlich schlüssig dargelegt und der Mieter keine Veranlassung hatte, diesen Angaben zu mißtrauen.
3. Dieser Schadensersatzanspruch wird in der Regel nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Mieter infolge der scheinbar gerechtfertigten Kündigung den Mietvertrag mit dem Vermieter einvernehmlich vorzeitig beendet hat.
Gründe
I.
1. Die Kläger hatten mit Vertrag vom 14.5.1974 von der Beklagten eine 3-Zimmer-Wohnung in … auf unbestimmte Zeit gemietet. Mit Schreiben vom 26.6.1979 kündigte die Beklagte den Klägern die Wohnung auf 31.12.1979. Als Begründung gab sie an: „Ab 1.1.1980 benötige ich die Wohnung zum Eigenbedarf.”
Die Beklagte lebte damals mit einem Mann zusammen, der drei Kinder hatte. Sie erklärte den Klägern, die inzwischen den örtlichen Mieterverein zu ihrer Rechtsberatung eingeschaltet hatten, mündlich, sie beabsichtige, den Mann zu heiraten und dann auch ihr Kind aus erster Ehe zu sich zu nehmen. Dazu benötige sie eine größere Wohnung. Die Kläger sahen daher den Eigenbedarf der Beklagten ein und einigten sich mit ihr auf eine vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses. Sie räumten die Wohnung zum 30.9.1979.
Die Beklagte hat die Wohnung jedoch nicht bezogen; denn ihre Verbindung zu dem Mann wurde zu einem zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt gelöst. Durch notariellen Vertrag vom 10.9.1979 verkaufte die Beklagte das gesamte Hausgrundstück an einen Herrn …. Der Vertrag wurde am 18.1.1980 wiederholt, weil die Beklagte am 10.9.1979 noch nicht rechtskräftig geschieden war und ihr damaliger Ehemann der Veräußerung nicht zugestimmt hatte. Der Erwerber des Hausgrundstücks ist selbst in die frühere Wohnung der Kläger eingezogen.
2. Die Kläger haben die Beklagte auf Schadensersatz in Höhe von 3596,79 DM wegen Schuldhafter unberechtigter Eigenbedarfskündigung in Anspruch genommen. Sie haben die Auffassung vertreten, die Beklagte sei jedenfalls verpflichtet gewesen, die Kläger zu unterrichten, sobald die von ihr geltend gemachten Eigenbedarfsgründe entfallen waren, und deshalb auf ihr Räumungsbegehren rechtzeitig zu verzichten.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihre Ansprüche weiter. Durch Beschluß vom 12.6.1981 hat das LG Karlsruhe dem Senat folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:
„Kann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn er das Mietverhältnis nach einer lediglich mit der Angabe „Eigenbedarf” begründeten schriftlichen Kündigung des Vermieters im Vertrauen auf das Vorliegen von Eigenbedarf begründenden Umständen einvernehmlich mit dem Vermieter vorzeitig beendet hat und dieser ihm nicht mitgeteilt hat, daß der ursprünglich vorhandene Eigenbedarf vor Räumung der Wohnung entfallen ist?”
II.
Die Vorlage ist zulässig.
Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum und ist von grundsätzlicher Bedeutung; denn sie wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt und wird sich auch künftig in anderen Fällen stellen. Sie ist, soweit ersichtlich, noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden.
Die Rechtsfrage ist nach der grundsätzlich maßgeblichen Auffassung des vorlegenden Gerichts (Senat, Rechtsentscheid vom 25.3.1981, OLGZ 81, 374 = Die Justiz 81, 279 = ZMR 81, 269) entscheidungserheblich. Allerdings umfaßt die Vorlagefrage, wie auch die Begründung des Vorlagebeschlusses (Seite 6 letzter Absatz) zum Ausdruck bringt, inhaltlich die folgenden drei, zwar sachlich eng zusammengehörenden, aber getrennt voneinander zu beantwortenden Fragen:
- Ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten, wenn die die Kündigung wegen Eigenbedarfs begründenden Umstände vor der Räumung der Wohnung wieder entfallen, und auf Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen?
- Kommt ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Pflicht auch dann in Frage, wenn der Mieter ausgezogen ist, obwohl die Eigenbedarfsgründe im Kündigungsschreiben nicht enthalten, jedoch mündlich mitgeteilt worden waren?
- Ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters dann ausgeschlossen, wenn er auf die Kündigung hin den Mietvertrag mit dem Vermieter einvernehmlich vorzeitig beendet hat?
Dabei stellen sich die zweite und die dritte Frage jeweils nur, wenn die vorausgegangene Frage bejaht wird.
III.
Der Senat bejaht im Grundsatz die beiden ersten Fragen, während er den generellen Ausschluß von Schadensersatzansprüchen wegen einvernehmlicher Beendigung des Mie...