OLG Karlsruhe Urteil vom 21.11.2023 - 19 U 111/22

Normenkette

BGB §§ 275, 894, 902 Abs. 1 S. 1, §§ 1004, 1020 S. 1, § 1028 Abs. 1 S. 2, § 1090; GG Art. 14

Verfahrensgang

LG Heidelberg (Urteil vom 29.07.2022; Aktenzeichen 8 O 26/22)

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Heidelberg - 8 O 26/22 - vom 29.07.2022 wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.

III. Das angefochtene Urteil und die gegenständliche Entscheidung sind im Kostenpunkt ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Als Eigentümerin des in (...) gelegenen, zu gastronomischen Zwecken genutzten Anwesens erstrebt die Klägerin von der Beklagten, die eine Brauerei betreibt, die Erteilung einer Löschungsbewilligung bezüglich der im Grundbuch zu deren Gunsten eingetragenen, in der angefochtenen Entscheidung näher bezeichneten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, die auf der genannten Immobilie lastet.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen, des streitigen Vorbringens der Parteien, der erstinstanzlich gestellten Anträge sowie der Entscheidungsgründe wird auf das klageabweisende landgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit welcher sie ihr Begehren weiterverfolgt. Zur Begründung ihres Rechtsmittels hat sie im Wesentlichen ausgeführt:

Der Dienstbarkeit habe bei Bestellung zwar das nachvollziehbare Interesse der X Brauerei AG zu Grunde gelegen, ihr Getränkesortiment weiter über die ihr früher gehörenden (...) Lokale zu vertreiben, die sie (...) in die "Y Grundstücksverwaltung" eingebracht habe. Der Beklagten sei es demgegenüber heute verwehrt, sich weiterhin auf die Dienstbarkeit bzw. ihre daraus folgenden Rechte, zu berufen, nachdem die Familie U. das Grundstück (...) erworben, durch Zukauf erweitert und darauf ein zweites Lokal sowie ein Hotel eröffnet habe. Dem Umwandlungsprozess der ursprünglich gepachteten, später gekauften Immobilie lägen Millioneninvestitionen der Familie U. zu Grunde. Die (...) angepachtete Immobilie habe damals aus dem "S-Stammhaus", einem Nebenzimmer mit Kegelbahn, Betriebsräumen und Unterkellerung bestanden. Der Pachtvertrag habe weiter die als "Wirtswohnung" bezeichneten Räume, (...) umfasst.

Die Kosten für die Renovierung der Immobilie, für die Neugestaltung und für die Einrichtung der Gasträume und des Kellergewölbes, in dem eine Eventgastronomie eröffnet worden sei, seien - wie vertraglich vereinbart - von den Pächtern getragen worden. Gleichzeitig sei zu Gunsten der Verpächterin eine Getränkebezugsverpflichtung begründet worden, die sich auf das im vorbezeichneten Anwesen befindliche Lokal "Z", die erwähnte Eventgastronomie im Untergeschoss sowie auf weitere Objekte in H. erstreckt habe, in welchen die Pächter gastronomische Betriebe geführt hätten, und zwar das "T.", den "I." in der (...) und den "K." in der (...). Bis zum Erwerb des Grundstückes durch die Klägerin und deren Vater im Jahr 1995 habe die Familie U. einen Betrag von über 1 Million DM in den heutigen Grundbesitz der Klägerin durch Kreditaufnahme und Verkauf des Hotels D. investiert. Mit weiteren hohen Investitionen sei der jetzige Bestand der Immobilie geschaffen worden. Das Restaurant "Z" verfüge über ca. 150 Sitzplätze, einen Nebenraum mit ca. 40 Sitzplätzen, einen weiteren Nebenraum mit 20 - 30 Sitzplätzen, einen Wintergarten mit ca. 60 Sitzplätzen und das Kellergewölbe für etwa 150 Gäste. 2008 habe die U. OHG im 1. OG der Immobilie ein Spezialitätenrestaurant (...) und in zwei Phasen (...), das (...) Hotel mit (...) individuell eingerichteten Zimmern eröffnet. Die Kosten für den Umbau der Räumlichkeiten, der Installationen etc. habe sie - die Berufungsführerin - als Eigentümerin des Grundstücks getragen. Die Lokale und das Hotel betreibe die U. OHG, die die Immobilie gepachtet habe.

Eine Berufung der Beklagten auf die Dienstbarkeit stelle in Anbetracht dessen einen verfassungsrechtlich unzulässigen Eingriff in das Eigentum der Klägerin dar, nachdem die Immobilie in ihrem heutigen Bestand ein "Aliud" zur Immobilie sei, für die die Dienstbarkeit 1990 bestellt worden sei.

Beriefe sich die Beklagte auf die ihr durch die Dienstbarkeit statuierten Rechte, wäre sie - die Berufungsführerin - nicht in der Lage, ihr die Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen. Weil sie infolge der Verpachtung der Räumlichkeiten an die U. OHG die aus der Dienstbarkeit hergeleiteten Rechte nicht erfüllen könne, müsse sie derartigen Ansprüchen auch nicht nachkommen.

Der Auffassung des Landgerichts, die streitbefangene Dienstbarkeit sei als dingliches Recht abstrakt und grundsätzlich unabhängig von ihr zugrundeliegenden obligatorischen Grundgeschäften, sei aufgrund der konkreten Umstände im vorliegenden Falle ebenfalls nicht zu folgen. Zwar müsse (gr...