OLG Koblenz Beschluss vom 17.04.2008 - 5 U 315/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermieterpflichten bei der Nachmietersuche

Leitsatz (amtlich)

1. Macht der Vermieter nach einer Kündigung wegen Zahlungsrückständen gegen den zwischenzeitlich ausgezogenen Mieter Nutzungsausfall geltend, ist der Einwand unerheblich, die Kündigung sei unwirksam, wenn die Voraussetzungen des § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen.

2. Hat der Vermieter seine konkreten Bemühungen um Nachmieter hinreichend dargetan, darf der Mieter sich nicht auf pauschales Bestreiten beschränken. Angesichts der Möglichkeit, die vom Vermieter namhaft gemachten Mietinteressenten zu befragen, ist es Sache des ehemaligen Mieters, das Vermietervorbringen zu widerlegen.

3. Mit dem Vorwurf, der Vermieter habe sich nicht hinreichend um Nachmieter bemüht, wird ein Unterlassen behauptet. Der ehemalige Mieter muss daher darlegen, dass bei adäquaten Bemühungen des Vermieters frühzeitig ein akzeptabler Nachmieter gefunden worden wäre.

Normenkette

BGB § 254 Abs. 2, §§ 280, 535, 537; ZPO §§ 286-287

Verfahrensgang

LG Trier (Aktenzeichen 6 O 162/07)

Tenor

In dem Rechtsstreit Beklagter und Berufungskläger gegen Klägerin und Berufungsbeklagte wegen Nutzungsausfalls nach Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist beabsichtigt, die Berufung des Beklagten durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

Gründe

I. Das Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Dazu ist sachlich und rechtlich zu bemerken:

1. Die Klägerin vermietete dem Beklagten mit Vertrag vom 6.10./11.11.2005 auf die Dauer von 5 Jahren Gewerberaum mit einer Grundfläche von 17,3 qm zum Betrieb eines Schlüsseldiensts. Unter dem 12.6.2006 erklärte sie, nachdem der Beklagte das Nutzungsentgelt für Februar, April, Mai und Juni 2006 schuldig geblieben war, die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte zur Räumung bis zum 30.6.2006 auf.

Als der Beklagte daraufhin die Mietsache termingerecht verließ, betrugen seine Zahlungsrückstände 3.043,96 EUR. Durch die Verrechnung mit einer Bürgschaftsleistung verminderten sie sich auf 943,96 EUR.

Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin eine Zahlungsforderung von insgesamt 6.088,96 EUR nebst Zinsen eingeklagt. Dabei hat sie über den rückständigen Mietzins von 943,96 EUR hinaus für die Zeit von Juli 2006 bis in den April 2007 hinein Schadensersatzansprüche von monatlich 525 EUR geltend gemacht. Das entspricht der Nettomiete, die ihr der Beklagte jeweils hätte entrichten müssen.

Das LG hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Dagegen wendet sich dieser mit der Berufung und erstrebt die Abweisung der Klage. Er wirft der Klägerin wie bereits in erster Instanz vor, sich nicht hinreichend um einen Folgemieter bemüht zu haben. Nachdem sie einen von ihm unterbreiteten zumutbaren Vorschlag nicht akzeptiert habe, sei sie weithin inaktiv geblieben und habe die Dinge hinausgezögert.

2. Damit vermag der Beklagte nicht durchzudringen.

a) Die Verurteilung zur Zahlung bis Juni 2006 unstreitig noch offenen Restmiete von 943,96 EUR ist von den Berufungsangriffen unberührt geblieben. Insoweit waren auch erstinstanzlich keine stichhaltigen Einwände erhoben worden. Eine Stundungsabrede oder gar ein Erlassvertrag wurde zu keiner Zeit substantiiert behauptet. Es war lediglich davon die Rede, dass eine Ratenzahlungsvereinbarung erwogen worden sei.

b) In Höhe des Weiteren, größeren Betrags von 5.145 EUR ist die Verurteilung des Beklagten auf Schadensersatzansprüche (§ 280 Abs. 1 BGB) im Umfang der Nettomiete von 525 EUR im Monat gestützt worden, die der Klägerin infolge der von dem Beklagten verzugsbedingt veranlassten Vertragskündigung für die Zeit vom 1.7.2006 bis zum 24.4.2007 entgangen ist.

aa) Die dagegen gewandte Rechtsverteidigung, die Kündigung sei unwirksam gewesen, weil ihr keine qualifizierte Abmahnung vorausgegangen sei, ist unbehelflich. Deshalb kann dahinstehen, ob die Klägerin die Dinge in diesem Punkt zutreffend sieht. Sollte das der Fall sein, würde der Beklagte nämlich den streitigen Betrag von 5.145 EUR unmittelbar auf der Grundlage des dann fortdauernden Mietvertrags schulden (§ 535 Abs. 2 BGB). Aus dem Umstand, dass er die Mietsache tatsächlich aufgab und eine Neuvermietung durch die Klägerin unterblieb, könnte er von vornherein keine Einwände herleiten (§ 537 BGB).

bb) Gegenrechte dieserhalb sind überhaupt nur denkbar, wenn der Mietvertrag wirksam beendet wurde und der Beklagte deshalb nunmehr Schadensersatzansprüchen ausgesetzt ist. Allein dann kann der von ihm erhobene Vorwurf, die Klägerin habe sich nicht hinreichend um einen Nachfolgemieter bemüht, Bedeutung gewinnen. Rechtlicher Bezugspunkt ist dabei die Bestimmung des § 254 Abs. 2 BGB. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift hat der Beklagte darzulegen und zu beweisen. Das ist ihm indessen nicht gelungen.

Es ist bereits zweifelhaft, ob hinreichend aufgezeigt wurde, dass sich die Klägerin schuldhaft zu wenig um eine Neuvermietung kümmerte. Allerdings war es in diesem Zusammenhang zunächst deren Sache vorzubringen, was sie im Einzelnen unterno...