Leitsatz (amtlich)
Der Anspruch des Vermieters auf Entschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses setzt ein dem Wilen des Vermieters widersprechendes Verhalten des Mieters voraus. Dies liegt nicht vor, wenn der Vermieter auf der Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht. Auch einem Vermieter, der sich nach Beendigung des Mietverhältnisses über einen längeren Zeitraum hinweg nicht darum bemüht, Zugang zu dem geräumten Mietobjekt zu erhalten, steht kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Ebenso liegt es, wenn der Vermieter den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auffordert.
Der Nachweis der Erteilung eines gerichtlichen Hinweises kann nur durch die Akten erbracht werden. Bei Hinweisen in der mündlichen Verhandlung ist die Protokollierung erforderlich. Das Protokoll der mündlichen Verhandlung besitzt positive und negative Beweiskraft außer im Fall einer offensichtlichen Lückenhaftigkeit. Ist ein notwendiger Hinweis nicht erteilt worden, so ist erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten, um den Parteien das rechtliche Gehör zu gewähren. Fehlt es daran, dann kann späteres Parteivorbringen nicht präkludiert werden.
Verfahrensgang
LG Koblenz (Urteil vom 18.11.2003; Aktenzeichen 10 O 92/03) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 10. Zivilkammer des LG Koblenz vom 18.11.2003 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Parteien streiten um Mietzinsansprüche oder eine Nutzungsausfallentschädigung aufgrund eines Mietverhältnisses über gewerblich - als Reitsportfachgeschäft - genutzte Räume. Die Beklagten hatten von den vormaligen Grundstückseigentümern als Rechtsvorgängern der Kläger durch Vertrag vom 14.9.1984 mit Wirkung vom 1.11.1984 das Gewerbeobjekt zu einem Mietzins von 3.500 DM pro Monat angemietet. Nach § 4 des Mietvertrages war unter maschinenschriftlicher Ergänzung des vorformulierten Vertragstextes eine sechsmonatige Kündigungsfrist jeweils zum Ende eines Kalendervierteljahres festgelegt, zugleich jedoch zunächst für die Dauer von zehn Jahren eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen worden. Die Geltung von § 568 BGB wurde ausgeschlossen. Dem vorformulierten Vertragstext war ferner maschinenschriftlich hinzugefügt worden: "Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen" (Bl. 5 GA). Gemäß § 19 des Mietvertrages, der wiederum maschinenschriftlich dem vorformulierten Vertragstext hinzugefügt worden war, galt: "Das Mietverhältnis hat eine Laufzeit von 10 Jahren. Nach Ablauf der festen Vertragszeit steht dem Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages von 5 Jahren zu. Falls der Mieter von dem Optionsrecht Gebrauch machen will, hat er dieses dem Vermieter jeweils 12 Monate vor Ablauf des Vertrages schriftlich mitzuteilen" (Bl. 10 GA). Nach Ablauf der zehnjährigen Vertragsdauer wurde das Mietverhältnis einmal um fünf Jahre verlängert. Unter dem 9.9.1999 erklärte der Erstbeklagte die Kündigung zum 31.10.1999 (Bl. 13 GA); der Zweitbeklagte erklärte sich nicht. Unter dem 9. und 17.2.2000 äußerten die Kläger Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung. Sie gingen von der Fortdauer des Mietverhältnisses aus. In der Folgezeit kam es zu Streitigkeiten über die Ordnungsmäßigkeit des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe. Eine Weitervermietung des Objekts scheiterte. Die Kläger hielten zuletzt in einem Schreiben vom 30.5.2000 daran fest, dass das Mietverhältnis mangels (fristgerechter) Kündigung beendet worden sei.
Mit der Klage machten die Kläger zunächst ausschließlich Mietzinsansprüche für die Monate November 1999 bis März 2000 geltend. In der mündlichen Verhandlung am 23.9.2003 vor dem LG erschienen neben dem Prozessbevollmächtigten der Kläger auch der Erstbeklagte und als Bevollmächtigte beider Beklagten Rechtsanwältin K. aus der Sozietät der Prozessbevollmächtigten der Beklagten, die indes nicht die Sachbearbeiterin war; dies war Rechtsanwalt S. Das Gericht erteilte nach dem Inhalt des Protokolls der mündlichen Verhandlung nur den Hinweis, dass es von einem befristeten Mietverhältnis ausgehe, welches auch ohne Kündigungserklärung durch Zeitablauf beendet worden sei. Das Protokoll fährt fort: "Die Parteivertreter bitten zu den von dem Gericht erteilten Hinweisen Stellung nehmen zu dürfen. Kl.-Vertr. bittet überdies zu den Schriftsätzen der Gegenseite vom 19. und 23.9.2003 noch schriftsätzlich erwidern zu dürfen". Zu alledem gewährte das LG jeweils einen Schriftsatznachlass für beide Parteivertreter bis zum 7.10.2003 und bestimmte einen Verkündungstermin auf den 18.11.2003. Durch Schriftsatz vom 6.10.2003 erläuterten die Kläger, dass ihre Forderung auch als Anspruch hilfsweise auch als Nutzungsersatz gerechtfertigt sei, weil eine Räumung der Mietsache erst im Februar 2000 erfolgt und der Schlüssel erst mit Schreiben vom 6....