OLG Köln Beschluss vom 18.07.1984 - 2 Wx 11/04

Verfahrensgang

LG Aachen (Beschluss vom 11.01.1984; Aktenzeichen 3 T 235/83)

AG Aachen (Beschluss vom 15.12.1982)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Die Sache wird an das Landgericht Aachen zurückverwiesen. Dieses wird angewiesen, die als Erinnerung geltende Beschwerde der Beteiligten vom 11. Januar 1983 gegen den Beschluß des Amtsgerichts Aachen vom 15. Dezember 1982 nicht mit der Begründung zurückzuweisen, die vorgesehenen Kraftfahrzeugstellplätze seien nicht sondereigentumsfähig.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten errichten auf dem eingangs bezeichneten, in ihrem Miteigentum stehenden Grundbesitz eine Tiefgarage mit 79 Kraftfahrzeugeinstellplätzen. In notarieller Urkunde vom 16. November 1982 (UR-Nr. … des Notars Dr. N. in A. erklärte ein Vertreter der Beteiligten die Aufteilung des Eigentums in der Weise, daß jeweils ein Miteigentumsanteil von 1/79 mit dem Sondereigentum an einem im Aufteilungsplan ziffernmäßig angegebenen Stellplatz verbunden sein soll. Nach dem Aufteilungsplan befinden sich die Stellplätze Nrn. 1 bis 39 in dem teilweise unterirdischen Garagenraum und die übrigen auf der Dachebene dieses Raumes, die über das gewachsene Erdreich hinausragt.

Die Rechtspflegerin des Amtsgerichts hat mit Beschluß vom 15. Dezember 1982 den vom Notar gestellten Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch zurückgewiesen. Zur Begründung hat sie insbesondere ausgeführt, die auf der oberen Ebene befindlichen Stellplätze seien nicht sondereigentumsfähig. Im übrigen liege noch eine Reihe weiterer – näher bezeichneter – Beanstandungspunkte vor.

Das Landgericht hat die nach Nichtabhilfe der Rechtspflegerin und des Richters des Amtsgerichts als Beschwerde geltende Erinnerung der Beteiligten zurückgewiesen. Es hat ebenfalls die Schaffung von Sondereigentum an den Stellplätzen auf dem Oberdeck als nicht möglich angesehen. Auf den Beschluß vom 11. Januar 1984 und dessen Verweisungen wird Bezug genommen.

Gegen diesen Beschluß wenden sich die Beteiligten mit der weiteren Beschwerde.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel ist formell bedenkenfrei und in der Sache begründet.

Der angefochtene Beschluß ist aufzuheben, weil er auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 78 GBO, 550 ZPO). Entgegen der Auffassung beider Vorinstanzen ergibt sich aus der Lage eines Teils der vorgesehenen Stellplätze auf dem nicht überdachten Oberdeck des Garagengebäudes kein Hindernis im Sinne von § 18 GBO gegen die von den Beteiligten erstrebte Grundbucheintragung. An solchen Stellplätzen kann jedenfalls dann Sondereigentum begründet werden, wenn – wie hier – das Oberdeck über das umgebende Gelände hinausragt und von innen her durch eine mit Rollgitter versehene Zufahrt zu erreichen ist.

Nach § 1 Abs. 2 und 3 WEG ist die Bildung von Sondereigentum möglich an Wohnungen und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Sondereigentum soll jedoch grundsätzlich nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen Bind (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG). Der im Jahre 1973 eingefügte § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmt ferner, daß Garageneinstellplätze als abgeschlossene Räume gelten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Ob diese letztere Vorschrift auch Stellplätze auf Garagendächern betrifft, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten. Das Landgericht Lübeck (Rpfleger 1976, 252) sowie Bärmann/Pick/Merle, WEG, 5. Auflage, Rdz. 24 zu § 3 WEG, Weitnauer, WEG, 6. Auflage, Rdz. 7 c zu § 3 WEG, Soergel-Baur BGB, 11. Auflage, Rdz. 36 zu § 3 WEG und Palandt-Bassenge, BGB, 43. Auflage, Bem. 2 b zu § 3 WEG, vertreten den Standpunkt, durch die Neuregelung des § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG sei für Garageneinstellplätze nur das Erfordernis der Abgeschlossenheit des Raumes weggefallen, nicht aber die Notwendigkeit der Raumeigenschaft selbst. Stellplätze auf dem nicht überdachten Oberdeck eines Gebäudes würden also von der Vorschrift nicht erfaßt. Auch das Oberlandesgericht Hamm hat in der Begründung eines Beschlusses (NJW 1975, 60 = Rpfleger 1975, 27), der allerdings Stellflächen auf einer Grundstücksfläche im Freien betrifft, die Fiktion des § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG als lediglich auf die Abgeschlossenheit bezogen angesehen.

Demgegenüber hält das Oberlandesgericht Frankfurt (Rpfleger 1983, 482 = OLGZ 84, 32 sowie Rpfleger 1977, 312 = DNotZ 1977, 635) Stellplätze auf einem Garagendach dann für sondereigentumsfähig, wenn sie nach allgemeinem Sprachgebrauch noch als „in einem Gebäude” liegend betrachtet werden können. Es hat dies bejaht für Plätze auf einem Oberdeck, das das umliegende Gelände überragt und durch eine mit Rollgitter verschlossene Auffahrt im Gebäudekörper erreicht wird. Für die Sondereigentumsfähigkeit von Dachstellplätzen haben sich ferner ausgesprochen: Das Landgericht Braunschweig (Rpfleger 1981, 298), RGRK-Augustin, BGB, Rdz. 75 zu § 3 WEG, Münchner Kommentar-Röll, BGB, Rdz. 33 zu § 3 WEG, Erman-Ganten, BGB, 7. Auflage, Rdz. 5 zu § 3 WEG, Merle in Rpfleger 1977, 196 ff., und Sauren in...