OLG Köln Urteil vom 25.09.2000 - 16 U 47/99 (veröffentlicht am 25.09.2000)

nicht rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Miet- und Raumrecht. Ausschluß aller Miteigentümer eines Hauses von der Eigennutzung

Leitsatz (amtlich)

1) Ein Mehrheitsbeschluß der Miteigentümer eines Hauses, zur Vermeidung von Auseinandersetzungen die Eigennutzung durch alle Teilhaber auszuschließen und das Haus stattdessen zum ortsüblichen Mietzins an Dritte zu überlassen, widerspricht nicht ordnungsgemäßer Wirtschaft.

2) Die Rechtskraft eines einer negativen Feststellungsklage stattgebenden Urteils erfaßt jedenfalls alle Entstehungsgründe des verneinten Rechts, die zum Zeitpunkt der Entscheidung vorgelegen haben und seinerzeit auch vorgetragen worden sind, unabhängig davon, ob in den Gründen der damaligen Entscheidung eine Befassung mit jedem Entstehungstatbestand erfolgte und jeder einzelne ausdrücklich verneint wurde.

Normenkette

BGB § 754; ZPO § 322

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 16 O 283/97)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 18.12.1998 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 16 O 283/97 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor wie folgt neu gefasst wird:

1. Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Klägerin zur Verwaltung des Hauses L.er Straße …, K.-K., wirksam sind, die wie folgt lauten:

   1. Die Verwaltung des Hausgrundstücks obliegt der Klägerin bzw. einem von der Klägerin bestimmten gewerblichen Hausverwalter
   2. Die Parteien verzichten auf jegliche eigene Nutzung des Hausgrundstücks
   3. Das Hausgrundstück wird ausschließlich Dritten zur entgeltlichen Nutzung auf der Grundlage ortsüblicher Mietverträge zur Nutzung überlassen
2. Der Beklagte wird verurteilt, das im Erdgeschoss des Hauses L.er Straße …, K.-K. gelegene Ladenlokal mit drei Nebenräumen, Spind und WC zu räumen und an die Klägerin als Verwalterin herauszugeben.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleitung von 30.000,00 DM abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Die den Parteien obliegende Sicherheitsleistung kann auch durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand

Durch Urteil des Landgerichts Köln vom 25.10.1994 – 3 O 146/94 – wurde u. a. festgestellt, dass

1. die Klägerin zu 3/4 Miteigentümerin des im Grundbuch von K.-R., Blatt 12821 eingetragenen Grundstücks, Gebäude- und Freifläche L.er Straße …, Flur …, Flurstück …, 206 qm groß, ist,
2. der Beklagte nicht berechtigt ist, die Verwaltung des Hausgrundstücks L.er Straße … in K. auszuüben,
3. der Beklagte nicht Mieter der im Erdgeschoss des Hauses L.er Straße … in K. befindlichen Gewerberäume (3 Zimmern, 1 Kammer, 1 Küche, 1 Toilette) nebst Hof und Keller ist.

Eine hiergegen eingelegte Berufung des Beklagten wurde mit Urteil des Senats vom 18.09.1995 – 16 U 122/94 – zurückgewiesen. Eine Revision des Beklagten hat der Bundesgerichtshof nicht angenommen (Beschluss vom 13.11.1996 – IV ZR 298/95 –).

Der Beklagte nutzt seit dem Tod der am 06.04.1993 verstorbenen Frau A.O., die seit dem 11.12.1962 als Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen war, das Hausgrundstück im wesentlichen selbst. Eine Wohnung ist an einen Dritten vermietet; den Mietzins nimmt der Beklagte ein, ohne diesen abzurechnen. Die Vornahme – nach Auffassung der Klägerin – auch aus Gründen der Verkehrssicherheit dringend notwendiger Reparaturen an dem Haus wird von ihm nicht geduldet.

Die Klägerin hat in erster Instanz unter Bezugnahme auf die rechtskräftige Entscheidung in dem Vorprozess beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, der Benutzung des Hausgrundstücks L.er Straße …, K.-K., wie folgt zuzustimmen:

   1. Die Verwaltung des Hausgrundstücks obliegt der Klägerin bzw. einem von der Klägerin bestimmten gewerblichen Hausverwalter
   2. Die Parteien verzichten auf jegliche eigene Nutzung des Hausgrundstücks
   3. Das Hausgrundstück wird ausschließlich Dritten zur entgeltlichen Nutzung auf der Grundlage ortsüblicher Mietverträge zur Nutzung überlassen
2. den Beklagten zu verurteilen, das im Erdgeschoss des Hauses L.er Straße …, K.-K. gelegene Ladenlokal mit drei Nebenräumen, Spind und WC zu räumen und an die aus den Parteien bestehende Gemeinschaft zum Zwecke der gemeinschaftlichen Verwaltung nach Maßgabe des Antrags zu Ziffer 1. herauszugeben.

Das Landgerichts hat den Beklagten mit Urteil vom 18.12.1998, auf das auch wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verwiesen wird, antragsgemäß verurteilt.

Gegen das am 14.01.1999 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit einem am 10.02.1999 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung mit einem am 12.05.1999 eingegangenen weiteren Schriftsatz begründet.

Der Beklagte hat zu seiner Verurteilung auf den Klageantrag zu 1. eingewandt, die Klägerin habe nicht hinreichend dargelegt, Beschlüssen, über die Verwaltung des Objekts gefasst zu haben, wobei das Landg...