Entscheidungsstichwort (Thema)
Eintragung, Beschwerde, Kaufpreis, Grundbuch, Erbschein, Erbengemeinschaft, Miterben, Notar, Zahlung, Erbfolge, Bedingung, Nichtigkeit, Berichtigungsbewilligung, Nacherbfolge, Zug um Zug, Zahlung des Kaufpreises, Zulassung der Rechtsbeschwerde
Verfahrensgang
AG Passau (Beschluss vom 30.03.2022; Aktenzeichen HF-710-9 AG) |
Tenor
1. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Passau - Grundbuchamt - vom 30.3.2022 wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 40.800,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Gegenstand des Verfahrens ist die von den Beteiligten beantragte Eintragung einer Verfügungsbeschränkung in das Grundbuch.
Im Grundbuch war X. S. als Eigentümer von Grundbesitz eingetragen. Dieser verstarb am 28.1.2021 und wurde gemäß Erbschein vom 5.7.2021 von den drei Beteiligten zu je 1/3 beerbt.
Mit notariell beurkundetem Erbteilskauf vom 27.1.2022 veräußerten die Beteiligten zu 2 und 3 ihre Erbteile an die Beteiligte zu 1. Ziffer III. und IV. der notariellen Urkunde lauten auszugsweise wie folgt:
"III. Abtretung/Grundbucherklärungen
1. Auflösend bedingte Abtretung
Jeder Veräußerer tritt seinen in Ziff. I. bezeichneten Erbteil an den Erwerber ab."
Die Abtretung steht unter der auflösenden Bedingung, dass ein Veräußerer wegen Zahlungsverzugs des Erwerbers zurück tritt.
Der Erwerber nimmt diese Erbteilsabtretungen an.
2. Grundbuchantrag
Die Vertragsteile beantragen, den Erwerber wegen der Erbfolge und der Abtretungen gemäß Ziff. 1. als Alleineigentümer sowie zugleich die auflösende Bedingung gemäß Ziff. 1. als Verfügungsbeschränkung zugunsten jedes der beiden Veräußerer in das Grundbuch einzutragen. Jeder Veräußerer bewilligt und beantragt die Löschung dieser Verfügungsbeschränkung Zug um Zug mit seiner Eintragung als Eigentümer (Erbteilsrückerwerber), falls keine Zwischeneintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.
3. Berichtigungsbewilligung
Die auflösende Bedingung erlischt mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Jeder Veräußerer ist dann zur Löschung der Verfügungsbeschränkung durch Berichtigungsbewilligung verpflichtet.
...
IV. Kaufpreis
1. Der Erwerber zahlt ≪an die Beteiligten zu 2 und 3≫ einen Betrag i.H.v. ...
2. Zahlungsvoraussetzung ist, dass dem Notar folgende Unterlagen vorliegen:
Mitteilung über die Eintragung des Erwerbers als Alleineigentümer nebst Verfügungsbeschränkungen gemäß Ziff. III., ohne dass zugleich oder vorher andere Verfügungen über den in Ziff. I. bezeichneten Grundbesitz bzw. sonstige Rechte oder Vermerke eingetragen wurden.
...
Am 15.3.2022 wurde die Beteiligte zu 1 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, als Grundlage der Eintragung sind die "Erbteilsabtretungen (auflösend bedingt) vom 27.1.2022" angegeben.
Am 24.3.2022 beantragte der Urkundsnotar im Namen der Beteiligten die Eintragung der Verfügungsbeschränkung gemäß Ziffer III. 2. der Urkunde im Grundbuch.
Mit Beschluss vom 30.3.2022 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen. Gegenstand der Verfügungsbeschränkung nach § 161 BGB wären die Erbanteile, die aufgrund Vereinigung aller Erbanteile in einer Hand und damit einhergehender Auflösung der Erbengemeinschaft nicht mehr existierten. Mit Eintritt der auflösenden Bedingung würde auch der vorherige Rechtszustand allenfalls ex nunc wiederhergestellt; eine Rückwirkung stehe nicht zur Disposition der Beteiligten (§ 159 BGB). Gegenstand der jetzt in der Schwebezeit einzutragenden Verfügungsbeschränkung müsste also von Anfang an das Grundstück als Nachlassgegenstand sein, was § 161 BGB nicht vorsehe.
Hiergegen richtet sich die von dem Notar namens der Beteiligten eingelegten Beschwerde. Wende man § 161 BGB dem Wortlaut gemäß an, sei die Erbteilsvereinigung nur schwebend wirksam, werde also mit Bedingungseintritt wieder unwirksam. Der Übertragungsakt, der zur Auflösung der Erbengemeinschaft führe, sei nicht bedingungsfeindlich. Mit der Erbteilsvereinigung entstehe auch keine Situation, die juristisch unumkehrbar sei. Eine endgültige Auflösung der Erbengemeinschaft liege also nicht vor. Dafür, dass auch an dem Alleineigentum am Grundstück eine Verfügungsbeschränkung eingetragen werden könne, spreche die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Vor- und Nacherbfolge. Der von der Verfügungsbeschränkung der auflösenden Bedingung betroffene Erwerber aller Erbteile habe genau diese Verfügungsbeschränkung freiwillig mit seinen Vertragspartnern vereinbart, um diese zu schützen. Er gebe hier also kein schutzwürdiges Interesse des Alleineigentümers, die Verfügungsbeschränkung nicht einzutragen.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 21.4.2022 nicht abgeholfen.
II. Die zulässige Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg.
1. Die Beschwerde ist zulässig. Insbesondere ist sie gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrags statthaft gemäß § 71 Abs. 1 GBO.
2. Das Grundbuchamt hat zu Recht den Antrag auf Eintragung der Verfügungsbeschränkung zurückgewiesen, da durch die Übertragung sämtlicher Erbteile auf die Bet...
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