Entscheidungsstichwort (Thema)
Rechtfertigung einer außerordentlichen Kündigung gewerblicher Mietverhältnisse
Leitsatz (amtlich)
1. Eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses ist gerechtfertigt, wenn der Mieter mehrfach trotz Abmahnung die Miete verspätet zahlt und gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigte Betrugsvorwürfe erhebt.
2. Die nachträgliche Vereinbarung der Parteien, dass für 2 von den vermieteten 17 Einheiten keine Miete zu zahlen ist, muss den von der Rechtsprechung für Nachträge aufgestellten Erfordernissen an die Schriftform genügen.
Normenkette
BGB §§ 543, 550, 556b Abs. 1
Verfahrensgang
LG München I (Beschluss vom 29.09.2016; Aktenzeichen 5 O 23897/14) |
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 29.09.2016, ergänzt durch Urteil vom 03.11.2016, jeweils Az. 5 O 23897/14, und teilweise abgeändert und neu gefasst durch Teilurteil des Senates vom 02.02.2017, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die in Ziffer 1 genannten Urteile des Landgerichts München I sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung jeweils aus Ziffer I. der genannten Urteile durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 900.000,00 und im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 498.935,52 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Klägerin verlangt nach Ausspruch mehrerer Kündigungen von der Beklagten die Herausgabe der an sie überlassenen Einheiten in einer Anlage, in denen die Beklagte ein Boardinghaus betreibt.
Mit dem als K 3 vorgelegten Gewerbemietvertrag vom 23.04./28.04.2014 vermietete die Klägerin an die Beklagte in dem nach WEG geteilten Anwesen L.str. in München 6 Wohneinheiten, 11 Gewerbeeinheiten und einen Stellplatz nach näherer Aufzählung in Ziffer 1.1 des Vertrages. Als Mietzweck wurde in Ziffer 2 des Vertrages die Nutzung als Objekt zur gewerblichen Weitervermietung als möblierter Wohnraum und möbliertes Büro sowie Restaurantnutzung vereinbart. Das Mietverhältnis wurde gemäß Ziffer 5. auf 10 Jahre fest geschlossen.
Ziffer 5. lautet: "Das Mietverhältnis beginnt sobald möglich nach Eigentumsübergang so früh wie möglich und in Absprache und wird auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Die genaue Vertragslaufzeit wird nach dem tatsächlichen Mietvertragsbeginn nochmals gesondert schriftlich festgehalten. .."
Nach Ziffer 6. des Vertrages beträgt die Kaltmiete monatlich EUR 41.700,00 netto, EUR 49.623,00 brutto. Die Miete "ist bis spätestens 03. des jeweiligen Kalendermonats ab Mietbeginn im Voraus auf das Konto des Vermieters einzubezahlen."
Ziffer 7. lautet u.a.: "Die Neben- und Betriebskosten für das gesamte Mietobjekt L.straße, alle umlagefähigen Aufwendungen trägt der Mieter. Diese sind: Wasser allgemein, Abwasser ... gemäß Abrechnung der Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft..."
Ziffer 8. lautet u.a.: "Der Mietzins ist monatlich zu entrichten plus Mehrwertsteuer auf das Vermieterinkonto S GmbH ...bis zum 3. Werktag eines jeden Monats. ..."
Nach Ziffer 9. hat der Mieter eine Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten, also EUR 83.400,00, bei Vertragsbeginn zu zahlen.
Ziffer 10. lautet: "der Mieter kann ein Leistungsverweigerungs-, Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht gegen die Miete nur dann ausüben, wenn er die Einreden gegen die Mietzinszahlungsverpflichtung dem ('Mieter' durchgestrichen, handschriftlich verbessert in 'Vermieter') mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der Mietzinszahlung angezeigt hat.
Die Übergabe des Mietobjektes erfolgte am 01.05.2014.
Zu den vermieteten Einheiten gehören gemäß Ziffer 1.1 des Mietvertrages auch die Einheiten mit den Nr. 14 EG, 14 UG und 2."
Voreigentümer der an die Beklagte vermieteten Einheiten war der Zeuge R. Dieser hatte die Einheiten 14 EG und 14 UG jeweils mit Mietverträgen vom 01.09.2013, vorgelegt als K 5 und K 6, persönlich zur Nutzung als Gaststättenbetrieb auf die Dauer von jeweils 5 Jahren mit jeweiligem zweifachen Optionsrecht von 5 Jahren für den Mieter vermietet.
Die Wohnung Nr. 2 hatte die frühere Eigentümerin C KG mit Mietvertrag vom 01.10.1984, vorgelegt als K 7, zu Wohnzwecken vermietet. Das Mietverhältnis besteht fort.
Mit Schreiben der Klägerin vom 07.05.2014, vorgelegt als K 4, und Email der Beklagten vom 08.05.2014, vorgelegt als K 56, vereinbarten die Parteien zur Fälligkeit der Mieten für Mai und Juni 2014: "Die vereinbarten Monatsmieten für Mai und Juni müssen bis zum 25.05.2014 bzw. 25.06.2014 auf dem Konto der S GmbH eingegangen sein." Außerdem vereinbarten sie eine Ratenzahlung für die zu leistende Kaution in 10 monatlichen Raten, fällig jeweils zum 10. eines Monats, beginnend ab 10.07.2014.
Mit Schreiben vom 18.07.2014, vorgelegt als K 10, stellte die Klägerin fest, dass die Einheiten Nr. 2 und 14 direkt durch den Vo...