Leitsatz (amtlich)
1. Für die unter dem Begriff „laufende Aufwendungen” des Vermieters im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG zu berücksichtigenden fiktiven Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken ist bei Altbauwohnungen als Stichtag der Beginn des Mietverhältnisses maßgebend.
2. Diese marktüblichen Zinsen berechnen sich aus dem gesamten Eigenkapitalbetrag, fiktive Tilgungen bleiben außer Ansatz.
Verfahrensgang
Tatbestand
I.
Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Senat auf die Vorlage des Landgerichts bereits einen Rechtsentscheid dahin erlassen, daß unter dem Begriff „laufende Aufwendungen” des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG auch fiktive Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken zu berücksichtigen sind. Auf diesen Beschluß vom 30.9.1988 (ZMR 1988, 463) wird verwiesen. Die Frage nach dem Stichtag für diese marktüblichen Zinsen hatte der Senat, da nicht von der Vorlage erfaßt, ausdrücklich offen gelassen.
Mit der Vorlage vom 2.11.1988 hat das Landgericht nun folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:
- Welcher Stichtag ist für die unter dem Begriff „laufende Aufwendungen” des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG auch zu berücksichtigenden fiktiven Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken maßgebend?
- Berechnen sich die marktüblichen Zinsen aus dem gesamten Eigenkapitalbetrag oder ist – gegebenenfalls in welchem Umfang – zu berücksichtigen, daß hypothekarisch gesicherte Darlehen üblicherweise zurückgezahlt werden (fiktive Tilgungen)?
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage ist zulässig.
Die vorgelegten Rechtsfragen ergeben sich aus einem Mietvertragsverhältnis über nicht preisgebundenen Wohnraum; sie sind für den Berufungsrechtsstreit entscheidungserheblich. Über sie wurde durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden, sie sind auch von grundsätzlicher Bedeutung.
III.
Die vorgelegten Rechtsfragen werden so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet.
1. Durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I Seite 1912) wurde, wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 30.9.1988 ausgeführt hat, der Begriff der Kostenmiete in den Bereich der örtlichen Vergleichsmiete miteinbezogen. Damit wird ein wenig passendes Preissystem des öffentlich geförderten Wohnungsbaues in das Recht des nicht preisgebundenen Wohnraumes übertragen. Die Kostenmiete des § 8 Abs. 1 WoBindG bestimmt sich nach den vom Bauherrn im Bewilligungsverfahren angegebenen Kostenansätzen; spätere Erhöhungen der Kostenansätze sind grundsätzlich nicht zu beachten. Eine Veräußerung der Wohnung hat deshalb auch keinen Einfluß auf die Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG, die Entscheidung über die Eignung und Förderungswürdigkeit eines Bauvorhabens wird durch spätere höhere Kostenansätze grundsätzlich nicht berührt. Dieser Einfrierungsgrundsatz des § 4 II. Berechnungsverordnung ist bei nicht preisgebundenem Wohnraum, der ja kein Bewilligungsverfahren kennt, gegenstandslos (vgl. Beuermann. Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum Seite 203).
Für die Berechnung der „laufenden Aufwendungen” des Vermieters im preisgebundenen Wohnungsbau sind die Herstellungskosten zum Zeitpunkt der Mittelbewilligung bzw. Bauerrichtung maßgebend. Eine entsprechende Anknüpfung der „laufenden Aufwendungen” des Vermieters an die Herstellungskosten bei Bezugsfertigkeit der Wohnung bei nicht preisgebundenem Wohnraum (so Barthelmes, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz. Miethöhegesetz, 3. Auflage 1984, Seite 261) ist bei Altbauwohnungen aus der Vorkriegszeit nicht interessengerecht. Für derartige Altbauwohnungen sind die Herstellungskosten oft kaum noch feststellbar, sie bestimmen sich nach einer anderen Währung und einem anderen Preisniveau. Diese Herstellungskosten sagen über den jetzigen Wert der Wohnung auch nichts aus, denn durch Renovierung und Modernisierung dieser Altbauwohnungen haben diese gegenüber ihrem Zustand bei Errichtung sich meist so verändert, daß sie in Zuschnitt und Ausstattung dem Zustand bei Errichtung nicht mehr entsprechen.
Die Ansicht, daß die Vorschriften über die Kostenmiete wohl deshalb nur bei neugeschaffenem preisfreiem Wohnraum angewandt werden könnten (vgl. Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender. Wohnungsbaurecht, Anm. 5 zu § 5 WiStG.) steht jedoch im Gegensatz zu dem Zweck der Gesetzesänderung und dem erklärten Willen des Gesetzgebers.
Die Begründung zu dem Entwurf des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (vgl. Landfermann. Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen. Erläuterungen und Materialien zum neuen Mietrecht. Bundesanzeiger. Beilage zu Nr. 46 vom 6.3.1983. Seite 56) führt aus, daß bei Altbauten aus der Vorkriegszeit die „laufenden Aufwendungen” des Vermieters, da sie pauschalierte Kosten nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung seien, jedenfalls unter der Vergle...