OLG Stuttgart Urteil vom 23.11.2010 - 12 U 109/10

Leitsatz (amtlich)

Erklärt der Verkäufer, er garantiere für eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache, so ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob damit gemeint ist, dass der Verkäufer lediglich entsprechend der Eigenschaftszusicherung nach früherem Recht unbedingt für einen Fehler einstehen oder ob er i.S.v. § 443 BGB eine selbständige Verpflichtung eingehen will. Enthält die Vereinbarung einer Beschaffenheitsgarantie i.S.v. § 443 BGB keine Garantiefrist, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Parteien eine Garantiefrist vereinbart haben, die der Regelung des § 438 BGB entspricht.

Normenkette

BGB §§ 276, 438, 442-444

Verfahrensgang

LG Ravensburg (Urteil vom 27.05.2010; Aktenzeichen 6 O 67/10)

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Ravensburg vom 27.5.2010 - 6 O 67/10 - wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

IIII. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Streitwert des Berufungsverfahrens: bis zu 185.000 EUR

Gründe

A.1. Die Klägerin macht gegen den Beklagten im Wege einer Feststellungsklage Schadensersatzansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag geltend.

Im Jahr 1984 übernahm der Beklagte von seinem Onkel dessen auf dem Grundstück in der Bxxx Straße xx in Wxxx betriebene Gärtnerei. Nachdem der Beklagte das Grundstück nach der im November 1998 erfolgte Betriebsaufgabe verkaufen wollte und sich die Klägerin für das Grundstück interessierte, kam es zwischen den Parteien zu Vertragsverhandlungen. Am 15.1.2002 fand eine Besprechung im Rathaus in Wxxx statt, bei der über die Absicht, auf dem Grundstück ein Pflegeheim zu errichten, gesprochen wurde. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen wurde zwischen Herrn Dxxx von der Klägerin und dem Beklagten auch darüber gesprochen, wie die Unkrautvernichtung im Gärtnereibetrieb während des Betriebs durch den Beklagten erfolgt war. Dabei erklärte der Beklagte, dass keine Herbizide zur Vertilgung von Unkraut verwendet worden seien, sondern dieses lediglich mechanisch und durch thermische Behandlung bekämpft worden sei.

Mit notariellem Kaufvertrag des beurkundenden Notars Jxxx Bxxx vom 5.3.2002, der dem Beklagten als Entwurf am 21.2.2002 von der Klägerin übersandt worden war, veräußerte der Beklagte an die Klägerin den Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch von Wxxx x. x. Heft 4xxx BV, Flurstück 3xx, Bxxx Straße xx und Flurstück 1xxx, Vxxx Exxx zu einem Gesamtkaufpreis i.H.v. 1.242.971 EUR. In Ziff. 4 des Kaufvertrags heißt es u.a.:

"Soweit in diesem Vertrag nichts anderes bestimmt wird, haftet der Verkäufer nur für Besitzverschaffung frei von Besitzrechten Dritter sowie für Eigentumsübertragung frei von Belastungen nach Abteilung II und III des Grundbuchs.

Im Übrigen werden die Mängelrechte des Käufers wegen Sachmängel, abweichend von der gesetzlichen Regelung und soweit zulässig, ausgeschlossen. Der Verkäufer übernimmt bis auf die nachfolgend aufgeführte Garantie keine Beschaffenheits- oder Haltbarkeitsgarantie. Er versichert, dass ihm von versteckten Mängel nichts bekannt ist. Besondere Eigenschaften werden nicht zugesichert. Den Beteiligten ist bekannt, dass bezüglich arglistig verschwiegener Mängel ein Mängelrechteausschluss nicht möglich ist. Über die rechtliche Bedeutung dieser Vereinbarungen wurde belehrt.

Hinsichtlich von Altlasten treffen Verkäufer und Käufer folgende Vereinbarung:

Der Verkäufer übernimmt ggü. dem Käufer für Bodenverunreinigungen durch Öl, chemische Stoffe und dergleichen eine Beschaffenheitsgarantie. Er versichert diesbezüglich, dass ihm keine wesentlichen Mängel, insbesondere keine Verunreinigung des Bodens und keine gefährlichen Gegenstände im Boden bekannt sind, auch nicht andere sog. Altlasten im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung bzw. der Rechtsprechung (z.B. Ablagerungen im Erdreich, Verfüllungen, Aufhaldungen). Ihm ist nach Belehrung durch den Notar bekannt, dass ihn insoweit eine Aufklärungspflicht ggü. dem Käufer trifft. Der Käufer wurde darüber belehrt, dass er für sog. Altlasten als Zustandsstörer verantwortlich gemacht werden kann.

Im Innenverhältnis vereinbaren der Verkäufer und der Käufer, dass bei eventuell durch Altlastensanierung entstehenden Kosten, diese durch den Verkäufer zu tragen sind.

..."

Wegen des Weiteren Inhalts des Kaufvertrages wird auf die Anlage K 1 verwiesen.

Im April 2002 wurden die in einem Mischgebiet liegenden Grundstücke übergeben. Die Klägerin riss das unterkellerte Betriebsgebäude und die Gewächshäuser ab, verfüllte das Kellergeschoss des Betriebsgebäudes mit Erdreich, entfernte sämtliche geteerte Flächen und baute die Gewächshäuser zurück.

Im Jahr 2006 errichtete die Klägerin, nachdem sie das Grundstück mit der Flurstück Nr. 3xx geteilt hatte, auf einer Teilfläche von 2.000 m² ein Pflege-/Wo...