OLG Zweibrücken Beschluss vom 04.05.1999 - 3 W 32/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beschlussanfechtung

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Aktenzeichen 1 T 39/98)

AG Ludwigshafen (Aktenzeichen 2 e II 80/97 WEG)

Tenor

1. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts und der Beschluss des Amtsgerichts Ludwigshafen am Rhein vom 6. Januar 1998 werden teilweise wie folgt geändert:

Der Beschluss der Eigentümer Versammlung vom 15. Juli 1997 wird zu seinem Tagesordnungspunkt 7 insoweit für ungültig erklärt, als er sich auf Rankgitter bezieht.

2. Im Übrigen wird der angefochtene Beschluss des Landgerichts aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Sachbehandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Verfahrens – an das Landgericht zurückverwiesen.

3. Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 7 000,– DM festgesetzt.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 29 Abs. 1 und 2, 27, 22 Abs. 1 FGG). In der Sache führt das Rechtsmittel zum Teil zu einem endgültigen und im übrigen zu einem vorläufigen Erfolg. Der Beschluss des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO). Er ist deshalb aufzuheben. Der Eigentümerbeschluss vom 15. Juli 1997 ist zu TOP 7 im angefochtenen Umfang für ungültig zu erklären. Im übrigen ist das Verfahren zur weiteren Sachbehandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Landgericht an, dass es sich sowohl bei dem Einbau der Klimaanlage als auch bei der Anbringung von Rankgittern für Balkone und Dachterrassen um bauliche Änderungen handelt, die gemäß § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich des Einverständnisses sämtlicher (davon betroffener) Miteigentümer bedürfen. Soweit das Landgericht aber die Auffassung vertritt, die Regelung des § 22 Abs. 1 WEG sei für die hier in Rede stehenden Maßnahmen in der Weise abbedungen, dass ein Mehrheitsbeschluss genüge, halten seine Ausführungen rechtlicher Überprüfung nicht stand.

a) Zwar trifft es zu, dass § 22 Abs. 1 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden kann (vgl. etwa BayObLGZ 1989, 437, 438 und NJW-RR 1992, 664; OLG Stuttgart NJW-RR 1987, 330, 331; Senat NJW-RR 1987, 1359, 1360; Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl. § 22 Rdn. 244; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. § 22 Rdn. 2, jeweils m.w.N.). Von dieser Möglichkeit ist hier auch insoweit Gebrauch gemacht worden, als § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung in bestimmten Fällen für die Vornahme baulicher Veränderungen einen Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer, die auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertritt, genügen lässt. Dies bezieht sich aber nicht auf bauliche Veränderungen der hier vorliegenden Art.

aa) Die Regelung in § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung, die im Grundbuch als Bestandteil des Sondereigentums eingetragen ist, hat der Senat selbständig und ohne Bindung an die Tatsacheninstanzen auszulegen. Abzustellen ist dabei auf Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (vgl. BGHZ 92, 18, 21; BayObLG NJW-RR 1992 aaO und NJW-RR 1989, 719, 720; OLG Stuttgart aaO; Senat NJW-RR 1987, 464, 465; Bärmann/Pick/Merle aaO § 45 Rdn. 87, jeweils m.w.N.).

Die maßgebende Bestimmung in § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung lautet wie folgt:

„Beschließt die Mehrheit der Wohnungseigentümer, die auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertritt, bauliche Veränderungen oder Wertverbesserungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, aber zur Erhaltung des Werts und der Wirtschaftlichkeit nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erforderlich sind, so müssen auch die Wohnungseigentümer, die nicht zugestimmt haben, die Durchführung dieser Maßnahmen dulden und sich an den Kosten beteiligen. …”

Nach Wortlaut und Sinn soll mit dieser Regelung die Vornahme baulicher Veränderungen und Wertverbesserungen am gemeinschaftlichen Eigentum, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, gegenüber der gesetzlichen Bestimmung in § 22 Abs. 1 WEG erleichtert werden. Dies gilt aber nicht für sämtliche baulichen Veränderungen und Wertverbesserungen, sondern unterliegt wiederum der Einschränkung, dass die entsprechenden Maßnahmen zur Erhaltung des Werts und der Wirtschaftlichkeit des Gemeinschaftseigentums nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erforderlich sind. Der Sache nach dient die Regelung damit letztlich der Erleichterung einer Abgrenzung zwischen Fällen baulicher Veränderungen und solchen der sog. „modernisierenden Instandsetzung” (vgl. dazu etwa Bärmann/Pick/Merle aaO § 21 Rdn. 134 m.w.N.). Im Hinblick darauf besteht aber keine Notwendigkeit, die Vornahme einer jeden baulichen Veränderung schon beim Vorliegen eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses zuzulassen. Nach Wortlaut und Sinn des § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung hat es vielmehr für solche bauliche Verände...