OLG Zweibrücken Beschluss vom 20.09.2011 - 3 W 103/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Dingliches Vorkaufsrecht: Auslegung im Hinblick auf seine Vererblichkeit; Rechtsfolge bei Vereinbarung eines "limitierten Kaufpreises"

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Auslegung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts im Hinblick auf seine Vererblichkeit.

2. Ein dingliches Vorkaufsrecht kann nicht zu einem "limitierten Kaufpreis" vereinbart werden. Die gleichwohl getroffene Vereinbarung eines "limitierten Kaufpreises" führt aber nur zur Unwirksamkeit eben dieser Regelung, nicht aber zur inhaltlichen Unzulässigkeit der Grundbucheintragung i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO, es sei denn, es stünde fest, dass sich die Beteiligten über ein Vorkaufsrecht mit dem gesetzlich zulässigen Inhalt nicht geeinigt hätten.

3. Ist ein subjektiv-persönliches dingliches Vorkaufsrecht durch Vereinbarung vererblich gemacht und durch Inbezugnahme der Eintragungsbewilligung auch Grundbuchinhalt geworden, aber sämtliche Erben gestorben, dann ist das Vorkaufsrecht mit dem Tod des zuletzt verstorbenen Erben der aus dem Vorkaufsrecht berechtigten Grundstücksverkäufer erloschen.

Normenkette

BGB § 464 Abs. 2, § 473 S. 1, § 1094 Abs. 1, § 1098 Abs. 1 S. 1; GBO § 53 Abs. 1 S. 2

Verfahrensgang

AG Sinzig

Tenor

1. Die Zwischenverfügung des AG - Grundbuchamt - Sinzig vom 27.7.2011 wird aufgehoben.

2. Das Verfahren wird zur erneuten Sachbehandlung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das AG - Grundbuchamt - Sinzig zurückverwiesen

Gründe

I. Im Grundbuch der im Betreff genannten Grundstücke ist in Abteilung II unter Nr. 5 "gemäß Bewilligung vom 14.6.1923" seit dem 28.1.1924 ein Vorkaufsrecht zugunsten der inzwischen verstorbenen Eheleute J. J. und M. S. eingetragen. Die Eintragungsbewilligung vom 6.2.1923 lautet.

"Herr Direktor A. W., lies handelnd wie angegeben, räumt hiermit den Verkäufern und deren Erben an dem verkauften Grundstück ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein, die sich während der Besitzzeit der jetzigen Erwerberin und deren sämtlichen Rechtsnachfolgern im Eigentume des Grundstücks ereignen möchten, mit der Maßgabe, dass die Verkäufer oder deren Erben im Verkaufsfalle berechtigt sind, das Grundstück zurück zu erwerben zu einem Preise, der sich ergibt unter Zugrundelegung des heutigen Verkaufspreises von fünf Millionen Papiermark auf einer Dollarbasis von vierzigtausend Mark pro Dollar und des Dollarkurses bei Ausübung des Vorkaufsrechtes."

Die Beteiligten haben die Löschung des Vorkaufsrechts mit der Begründung beantragt, sämtliche Erben der in der Bewilligung genannten Vorkaufsberechtigten seien gestorben.

Mit dem angegriffenen Beschluss hat die Rechtspflegerin bei dem AG die Bewilligung der durch Erbschein nachzuweisenden Berechtigten verlangt. Zur Begründung ist ausgeführt, dass das Vorkaufsrecht auch für die Erbeserben der zunächst Berechtigten bestellt worden sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, mit der er zusätzlich geltend macht, die Vereinbarung eines festen Preises bei Ausübung des Vorkaufsrechtes sei nicht wirksam, ein dingliches Vorkaufsrecht zu einem Festpreis sei inhaltlich unzulässig.

II.1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig. Der Senat ist nach §§ 72, 81 Abs. 1 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständig.

2. Die Beschwerde führt in der Sache zu dem angestrebten Erfolg.

Die Löschung des im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechts kann aufgrund - allerdings noch zu führenden - Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 GBO) grundsätzlich mittels öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden (§ 29 GBO) erfolgen. Im Einzelnen gilt folgendes:

Das - hier im Jahr 1923 vereinbarte - subjektiv-persönliche dingliche Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 1 BGB) ist nach § 1098 Abs. 1 i.V.m. § 473 BGB im Zweifel unvererblich, es sei denn, es ist durch Vereinbarung vererblich gemacht worden. Ist die Vererblichkeit eines subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechts weder durch den Eintragungsvermerk noch durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung Grundbuchinhalt geworden, dann kann dieses Recht nach dem Tode des eingetragenen Vorkaufsberechtigten durch Vorlage einer Sterbeurkunde ohne Bewilligung der Rechtsnachfolger gelöscht werden (OLG Hamm OLGZ 1989, 9, OLG Zweibrücken OLGZ 1990, 11). Nicht anders verhält es sich, wenn die Vererblichkeit vereinbart und - wie hier - durch Inbezugnahme der Eintragungsbewilligung auch Grundbuchinhalt geworden ist, aber sämtliche Erben gestorben und eine Weitervererbung an deren Erben ausgeschlossen ist. So liegt der Fall hier.

Zu Recht weisen die Beteiligten in diesem Zusammenhang darauf hin, dass das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht hier bei zutreffender Auslegung nur für die Erben der zunächst Berechtigten, nicht aber für deren Erbeserben vereinbart worden ist. Überzeugend argumentiert die Beschwerde, dass "Erbeserben" im Rechtssinne keine Erben der Berechtigten sind und dass in einer notariellen Urkunde im Zweifel Rechtsbegriffe in ihrer nach der Rechtslehre zutreffenden Bedeutung verwandt werden. Weiter haben die Vertragsschließenden auf S...