Verfahrensgang
VG Berlin (Urteil vom 07.02.1983; Aktenzeichen 14 A 128.82) |
Tenor
Die Berufung des Beigeladenen gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 7. Februar 1983 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung werden dem Beigeladenen auferlegt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Beigeladene darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer eines Anfang dieses Jahrhunderts erbauten Mietwohnhauses in Berlin-Charlottenburg, … Der Beigeladene ist dort Mieter der zur …straße hin gelegenen Wohnung im 4. Obergeschoß des Vorderhauses links. Die Wohnungen in diesem Bauteil (beheizte Wohnfläche: 1007,67 qm) wurden bis September 1980 mittels einer Niederdruckdampfsammelheizung zentral beheizt, während die Wohnungen in dem an der Mommsenstraße liegenden Gebäudeteil seit 1936 über eine Warmwasserzentralheizung mit Wärme versorgt wurden. Die Heizungen wurden zunächst mit Koks betrieben und im Jahre 1968 oder 1969 auf Ölfeuerung umgestellt. Aus diesem Anlaß erhöhte der Kläger damals die Miete für die Wohnung des Beigeladenen um monatlich 13,50 DM, die dieser auch zahlte, ohne daß es insoweit zur Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages durch den Beklagten kam.
Nachdem der Kläger bereits im Jahre 1977 die Warmwasserheizung für den Gebäudeteil an der …straße an das Fernwärmenetz der BEWAG hatte anschließen lassen, ließ er auch die Niederdruckdampfheizung in dem anderen Gebäudeteil durch eine Warmwasserheizung ersetzen und an das Fernwärmenetz der BEWAG anschließen. Den Auftrag hierzu erteilte er am 3. Oktober 1979, der Anschluß erfolgte am 30. September 1980. Auf der Grundlage seiner Aufwendungen für die Demontage der alten und Installation der neuen Heizungsanlage, für Stemm-, Putz- und abschließende Malerarbeiten, für Tischler- und Elektrikerleistungen sowie für den Anschluß an das Fernwärmenetz errechnete er nach dem Maßstab der beheizten Fläche für die von den Maßnahmen betroffenen Wohnungen Modernisierungszuschläge zur Miete.
Der Beigeladene bestritt eine Wertverbesserung und beantragte beim Bezirksamt Charlottenburg von Berlin – Preisstelle für Mieten (PfM) – die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages. Die PfM setzte den Zuschlag nach einer Ortsbesichtigung, Auswertung der vom Kläger vorgelegten Rechnungen und nach Anhörung der Beteiligten mit Bescheid vom 28. Juli 1981 auf 171,75 DM monatlich fest. Gegen diesen Bescheid legten sowohl der Kläger als auch der Beigeladene Widerspruch ein. Mit Bescheid vom 8. April 1982 gab der Senator für Bau- und Wohnungswesen – Hauptpreisstelle für Mieten (HPfM) – unter Zurückweisung des vom Beigeladenen eingelegten Rechtsbehelfs dem Widerspruch des Klägers teilweise statt und setzte den preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrag auf 190,19 DM fest. Wegen der Berechnung dieses Betrages im einzelnen wird auf den Inhalt des Widerspruchsbescheides, des ihm zugrundeliegenden Vorbescheides vom 7. Januar 1982 und des Technischen Berichts der PfM vom 22. Juni 1981 Bezug genommen.
Auf die vom Kläger mit dem Ziel der Heraufsetzung des Zuschlages auf 204,59 DM erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 7. Februar 1983 unter Abweisung der Klage im übrigen den Beklagten unter entsprechender Änderung der behördlichen Bescheide verpflichtet, den Wertverbesserungszuschlag zur Miete des Beigeladenen auf 191,09 DM festzusetzen. Es hat im wesentlichen ausgeführt: Die vom Kläger vorgenommene Heizungsumstellung stelle eine Wertverbesserung dar. Mit der Umstellung der Heizung von Dampf auf Warmwasser und dem Anschluß an die Fernwärmeversorgung sei der Vorteil einer gleichmäßigen Erwärmung der Räume und eines angenehmeren Raumklimas verbunden. Es komme hinzu, daß der Anschluß an das BEWAG-Fernwärmenetz wegen der Ausnutzung von bei der Stromherstellung anfallender Prozeß- oder Abfallwärme zu einer sparsamen und kostengünstigen Energieausnutzung führe, die sich in einem gegenüber anderen Heizungsarten noch immer günstigeren Preis niederschlage und eine die Kosten der Zentralheizung senkende Energieeinsparung im Sinne des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes bewirke. Allerdings sei der seit 1968 erhobene Zuschlag für die damalige Umstellung der Feuerungsart von Koks auf Öl abzusetzen, nachdem diese Änderung der Feuerungsart seit der Umstellung auf Fernwärme keine Wohnwertverbesserung zur Folge habe. Andererseits seien zwei Drittel der durch die Rechnung der Firma G. vom 9. März 1981 über 10.358,71 DM nachgewiesenen Kosten der abschließenden Malerarbeiten entgegen der Auffassung des Beklagten als Wertverbesserungsaufwand anzuerkennen. Die detaillierte Leistungsbeschreibung in der Rechnung lasse erkennen, daß der weit überwiegende Teil der Handwerkerleistungen im Zusammenhang mit dem Heizungsumbau gestanden habe und durch die...