Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 1191 BGB – Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld.

Gesetzestext

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.

A. Verhältnis zur Hypothek, Arten der zugrunde liegenden Rechtsverhältnisse.

Rn 1

Wie die Hypothek ist die Grundschuld eine Grundstücksbelastung, kraft welcher der Eigentümer die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden hat; einen Zahlungsanspruch hat der Gläubiger nicht (Weiteres s § 1113 Rn 1). Anders als bei der Hypothek ist aber die Sicherung einer Forderung nicht Voraussetzung; eine solche Abrede kann auch nicht Inhalt des dinglichen Rechts sein (§ 1192 Rn 6). Möglich sind Vereinbarungen über die Geltendmachung der Grundschuld. Sollen sie gg Rechtsnachfolger wirken, müssen sie in das Grundbuch eingetragen werden (§ 1157). Deshalb kann zB – wie bei der Hypothek (s § 1113 Rn 17) – eingetragen werden, dass die Abtretung ausgeschlossen ist oder der Zustimmung des Eigentümers bedarf, nicht aber, dass die Abtretung der Grundschuld ohne gleichzeitige Abtretung der Forderung unzulässig ist.

Rn 2

Die Bestellung der Grundschuld kann auf einem Rechtsgeschäft beruhen, das unmittelbar hierzu verpflichtet. So ist es bspw, wenn jemandem eine Grundschuld schenkungsweise zugewendet wird. Es kann eine Grundschuld einem Gläubiger, insb einem Kreditinstitut, auch ohne konkrete Absicht der Darlehensaufnahme bestellt werden, um bei auftretendem Kreditbedarf ohne Verzögerung eine dingliche Sicherheit anbieten zu können und für diese ggü später auftretenden Gläubigern den Rang zu sichern.

Rn 3

Beide Fälle sind verhältnismäßig selten. Meist dient die Grundschuld von vornherein der Sicherung einer Darlehensforderung. Der bereits vorher allgemein übliche Begriff der Sicherungsgrundschuld für eine Grundschuld, die der Sicherung eines Anspruchs dient, wird seit 19.8.08 auch vom Gesetzgeber verwendet (§ 1192 Ia 1; Einzelheiten § 1192 Rn 4 ff).

B. Entstehung der Grundschuld.

Rn 4

Die Grundschuld entsteht wie die Hypothek (Weiteres s § 1113 Rn 4) durch (formlose) Einigung und Eintragung (§ 873; Ausn: §§ 1195, 1196). Die Einigung über das Entstehen des Rechts ist von der Wirksamkeit des sie veranlassenden Geschäfts grds unabhängig (BGH NJW 13, 1676 [BGH 20.03.2013 - XII ZB 81/11]). Beim wucherischen Geschäft ergreift die Nichtigkeit dagegen auch das Erfüllungsgeschäft des Bewucherten (§ 138 Rn 65), also die Grundschuldbestellung. Ebenso ist der Anspruch auf die Grundschuldzinsen abstrakt; der Gläubiger ist deshalb berechtigt (unter Umständen sogar verpflichtet, s § 1192 Rn 8), sie in der Versteigerung ohne Rücksicht auf die Höhe des Zinsanspruchs aus der persönlichen Forderung anzumelden; darin liegt keine unzulässige Rechtsausübung (BGH NJW 81, 1505 [BGH 27.02.1981 - V ZR 9/80]; aA Vollkommer NJW 80, 1052 [OLG München 10.07.1979 - 27 U 220/79]).

Rn 5

Grundschuld und Sicherungsabrede können allerdings unmittelbar miteinander verknüpft sein. Erteilt der Grundstückskäufer Vollmacht zur Finanzierung des Kaufpreises, erfordert der Schutz des Verkäufers eine Einschränkung des Sicherungsvertrags dahin, dass die Grundschuld bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur den hierfür gewährten Kredit und anders als im Regelfall (§ 1192 Rn 4) keine anderen Ansprüche gegen den Sicherungsgeber sichert (zur technischen Umsetzung vgl BGH Rpfleger 16, 537 [BGH 21.04.2016 - V ZB 13/15]). In diesem Fall darf der Gläubiger die Grundschuld nur behalten, wenn er die Einschränkung beachtet; andernfalls ist die Grundschuld zwar wirksam entstanden, der Gläubiger aber um sie ungerechtfertigt bereichert. Zur Vollmachtserteilung durch Erben s § 1113 Rn 7.

Rn 6

Die Grundschuld kann auch für mehrere Gläubiger in beliebigem Gemeinschaftsverhältnis bestellt werden, das – anders als bei der Hypothek (wo es sich nach der Forderung bestimmt) – zum Inhalt der Einigung gemacht werden muss; möglich sind sowohl Mitberechtigung nach Bruchteilen als auch ein Gesamthandsverhältnis oder Gesamtgläubigerschaft (BGH NJW 96, 2230 [BGH 08.05.1996 - IV ZR 112/95]); eine Änderung bedarf jedenfalls dann der Zustimmung des Eigentümers, wenn sie ihn zusätzlich belasten kann (insb die Vereinbarung von Gesamtgläubigerschaft). Für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks kann eine Grundschuld nicht eingetragen werden.