Gesetzestext
(1) 1Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) 1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) 1Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. 2Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
A. Allgemeines.
Rn 1
Wirtschaftsplan (§ 28 I 2) und Jahresabrechnung (§ 28 II 2) sind für das Finanzwesen jeder WE-Anlage zentral. § 28 I, II sind daher grds nicht abdingbar (BGH ZMR 11, 981). Die WEigtümer sind ferner nicht befugt, für viele Jahre eine von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unabhängige Kostenverteilung durch bloße Sonderumlage zu beschließen (BGH ZMR 11, 981).
Rn 2
Ob eine Vereinbarung, nach der die Jahresabrechnung als ›genehmigt‹ oder ›anerkannt‹ gilt, wenn ihr nicht widersprochen wird, wirksam ist, ist nicht geklärt. Richtiger Ansicht nach ist sie dahin auszulegen, dass Schweigen als Zustimmung zu einem schriftlichen Beschl iSv § 23 III 1 vereinbart ist (aA Hamm OLGZ 82, 20, 26); dies ist möglich (offengelassen von BGH NJW 91, 97 unter III. 1).
B. Wirtschaftsplan (§ 28 I 2).
I. Allgemeines.
Rn 3
Ziel eines Wirtschaftsplans ist es: 1. aufgrund einer vorläufigen Schätzung festzustellen, welcher Gesamtbetrag zu den Kosten der GdW iSv § 16 II 1 in einem Wirtschaftsjahr benötigt wird, und 2. die Beitragsleistung der WEigtümer zu diesen Kosten (BGH NZM 13, 650 Rz 13; Hamm ZMR 09, 58, 60) sowie 3. zu den Rücklagen (§ 19 Rn 39 ff; § 19 Rn 42) festzusetzen.
II. Ersteller (§ 28 I 2).
Rn 4
Der Wirtschaftsplan ist nach § 28 I 2 vom zu Beginn des Wirtschaftsjahres amtierenden Verw als Organ der GdW (§ 18 Rn 14) zu erstellen. Stellt dieser Verw keinen Wirtschaftsplan auf, kann jeder WEigtümer gegen die GdW einen Titel auf Erstellung eines Wirtschaftsplans erstreiten (§§ 18 II, 44 I 2) und vollstrecken (s.a. BGH ZMR 19, 416 Rz 16) – auch wenn der Beschl nach § 28 I 1 fortwirkt (s.a. BGH ZMR 19, 416 Rz 16). Die Pflicht nach § 28 I 2 endet, wenn eine Abrechnung (§ 28 II) möglich ist (BGH NJW 16, 3536 [BGH 23.06.2016 - I ZB 5/16] Rz 33).
III. Aufstellungszeitpunkt (§ 28 I 2).
Rn 5
Nach § 28 I 2 ist jährlich – nach § 18 II idR im Voraus; anderes ist nicht ordnungsmäßig (str) – ein Wirtschaftsplan vorzulegen; die WEigtümer können etwas anderes vereinbaren. Gesetzliches Wirtschaftsjahr ist das Kalenderjahr.
Rn 6
Verlangt ein WEigtümer, dass dem Wirtschaftsplan entgegen einer Übung das Kalenderjahr zu Grunde gelegt wird, handelt er grds treuwidrig, wenn er den Übergang nicht vor der Herstellung der Abrechnung einfordert (München ZMR 09, 630); es kann aber für künftige Abrechnungen die Umstellung auf das Kalenderjahr verlangt werden.
IV. Inhalte (§ 28 I 2).
1. Allgemeines.
Rn 7
Als Ausgaben sind solche Kostenpositionen anzusetzen, die feststehen oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten sind (BGH MDR 15, 146 Rz 26). Einnahmen iSv § 28 I 2 sind auch voraussichtliche Zinsen (Köln ZMR 08, 818). Die (künftigen) Hausgeldvorschüsse müssen nach hM genannt, aber nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden (BGH NZM 13, 650 Rz 15). Die Verteilung der Kosten hat nach den jew gültigen Umlageschlüsseln zu erfolgen. Schlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten bei den Einzelwirtschaftsplänen ist grds der individuelle Verbrauch. Einzustellen sind die tatsächlich zu erwartenden Kosten und Einnahmen und ihre voraussichtliche Höhe (BayObLG NJW-RR 00, 17, 18 [BayObLG 24.06.1999 - 2Z BR 179/98]). Zu den Kosten gehören auch Kreditzinsen. Schätzungen sind notw und zulässig: Bei der Höhe besteht Ermessen (BayObLG NJW-RR 02, 1093, 1095). Zu erwartende Zahlungsausfälle sind zu berücksichtigen (BGH NZM 13, 650 [BGH 07.06.2013 - V ZR 211/12] Rz 15). Ein Ansatz widerspricht § 18 II, wenn er voraussichtlich zu sehr hohen Nachforderungen oder erheblichen Überschüssen führt (BayObLG NJW-RR 02, 1093, 1095 [BayObLG 10.04.2002 - 2 Z BR 70/01]). Der Wirtschaftsplan muss inhaltlich so gestaltet sein, dass er auch ohne besondere Sachkunde verständlich und nachprüfbar ist.
2. Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan.
Rn 8
Die Praxis unterscheidet Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan. Ein Einzelwirtschaftsplan für jeden WEigtümer ist unverzichtbarer Bestandteil des Wirtschaftsplans. Ohne ihn kann der Vorschuss iSd § 28 I 1 nicht errechnet werden.
3. Änderungen.
Rn 9
Die WEigtümer können die vom Verw als Organ der GdW vorgeschlagenen Ansätze ändern (BGHZ 163, 154 = ZMR 05, 557); einer neuen Ladung bedarf es dazu nicht (LG Mü...