Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 5.4 Klage auf künftige Räumung

Nicht selten sind in der Praxis Konstellationen, in denen der Mieter im Nachgang einer Kündigung zu verstehen gibt, das Mietobjekt nicht freiwillig zu räumen. Für den Vermieter steht also bereits frühzeitig fest, dass er an der Erhebung einer Räumungsklage nicht vorbeikommen wird. Praxisrelevant ist die Klage auf künftige Räumung lediglich in den Fällen einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung. Im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung wird der Vermieter auch bei Ankündigung des Mieters, das Mietobjekt nicht innerhalb der gewährten "Ziehfrist" zu räumen, deren Ablauf abwarten.

Geschäftsraummiete

Für den Bereich der Geschäftsraummiete regelt die Bestimmung des § 257 ZPO die Möglichkeit, Klage auf künftige Räumung zu erheben. Hiernach ist die Klage zulässig, wenn der Anspruch auf Räumung an den Eintritt eines Kalendertags geknüpft ist.

Praxis-Beispiel

Ordentliche Kündigung eines Ladens

Mieter und Vermieter haben ein Gewerberaummietverhältnis über ein Ladengeschäft begründet. Nach Ablauf des Befristungszeitraums versäumt es der Mieter, rechtzeitig von der vereinbarten Verlängerungsoption Gebrauch zu machen. Das Mietverhältnis endet somit aufgrund der weiteren Vereinbarungen der Vertragsparteien in einem halben Jahr. Dem Vermieter kommt dies gelegen, da er die Räumlichkeiten selbst nutzen möchte. Es weist demnach die Bitte des Mieters nach Fortsetzung des Mietverhältnisses zurück. Der Mieter gibt dem Vermieter daraufhin unmissverständlich zu verstehen, dass er den Laden keinesfalls freiwillig räumen wird.

Wohnraummiete

Für den Bereich der Wohnraummiete fehlt eine entsprechende ausdrückliche gesetzliche Bestimmung. Allerdings regelt § 259 ZPO allgemein, dass eine Klage auf künftige Leistung dann erhoben werden kann, wenn den Umständen nach die Besorgnis besteht, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. Diese Bestimmung ist auch bei einer Klage auf künftige Räumung von Wohnraum einschlägig.^[1] Der klagende Vermieter muss nachweisen, dass

• der Mietvertrag zu einem bestimmten zukünftigen Zeitpunkt beendet sein wird und
• die nicht rechtzeitige Räumung zu besorgen ist.

Das Widerspruchsrecht des Mieters im Rahmen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 574 ff. BGB und die Frist zum Widerspruch bleiben zugunsten des Mieters unberührt. Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für

• ihn selbst,
• seine Familie oder
• einen anderen Angehörigen seines Haushalts

eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Erhebt der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung, begründet dies die Besorgnis, er werde das Mietobjekt nicht rechtzeitig räumen.^[2] Dies gilt auch vor Ablauf der 2-monatigen Widerspruchsfrist dann, wenn der Mieter sich gegen den Kündigungsgrund wehrt, also etwa bei einer Eigenbedarfskündigung den Eigenbedarf bestreitet. Äußert sich der Mieter innerhalb der Widerspruchsfrist nicht, begründet dies nicht die Besorgnis nicht rechtzeitiger Räumung, weshalb eine Klage auf künftige Räumung nicht erfolgreich wäre.

Ist die Widerspruchsfrist abgelaufen, ist die Klage nach § 259 ZPO auch dann zulässig, wenn der Mieter die Berechtigung zur Kündigung nicht bestreitet, aus seinem Verhalten aber eindeutig hervorgeht, dass er dem Räumungsbegehren in keinem Falle folgen werde. Erkennt allerdings der Mieter den Räumungsanspruch an und begehrt er lediglich eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist, ist eine Klage auf künftige Räumung unzulässig.

Musterschreiben: Klage auf künftige Räumung

Amtsgericht Düsseldorf

Werdener Straße 1

40227 Düsseldorf

Klage

der Frau Martina May, Mohrenstraße 9, 40589 Düsseldorf

– Klägerin –

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Peter Klein, Königsallee 240, 40215 Düsseldorf

gegen

1. Frau Michaela Meier, Hornhügel 28, 40699 Düsseldorf
2. Herrn Herbert Meier, Hornhügel 28, 40699 Düsseldorf

– Beklagte –

wegen Räumung und Herausgabe von Wohnraum

vorläufiger Gegenstandswert: 6.720,00 EUR

Hiermit zeige ich unter Vorlage beigefügter Originalvollmacht die Vertretung der Klägerin an. Die Originalvollmacht ist der den Beklagten zuzustellenden Abschrift dieser Klage angeheftet. Eine Kopie ist für das Gericht beigefügt.

Namens und in Vollmacht der Klägerin b e a n t r a g e ich,

die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene, im ersten Obergeschoss des Hauses Hornhügel 28, 40699 Düsseldorf, gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad mit WC nebst zugehörigem und mit der Nr. 4 an der Tür gekennzeichneten Kellerraum im Kellergeschoss bis zum 31.12.2017 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben; die Beklagten bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen durch Versäum...