Leitsatz (amtlich)
Für die Fälligkeit von Pachtzinsen ist es unerheblich, dass der Verpächter der Pächterin zum Zeitpunkt der Kündigung entgegen § 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG noch keine Rechnung ausgestellt hat. Der Pächterin steht aber vor der Rechnungserteilung ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) zu, es sei denn, es ist vertraglich ausgeschlossen.
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 22. Oktober 2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Bad Segeberg geändert:
Die Beklagte wird verurteilt, die landwirtschaftliche Nutzfläche, bestehend aus einer Teilfläche des Flurstücks 26/7 in der Größe von ca. 10.299 m2 sowie dem westlich angrenzenden Flurstück 26/6 der Größe von ca. 4.342 m2, jeweils belegen in X. (im mit diesem Urteil verbundenen Lageplan vom 11. Dezember 2017 des Architektenbüros A. - Anlage K 7, Bl. 95 d. A. - gelb markiert), an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger als Verpächter verlangt von der Beklagten als Pächterin nach fristloser Kündigung eines Pachtvertrags die Herausgabe der Pachtflächen. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung.
Der Kläger war Eigentümer der im Grundbuch von X. Blatt 1074 eingetragenen Flurstücke 26/7 der Flur 019 der Gemarkung X., bestehend aus der Gebäude- und Freifläche ... Straße 26, 26a, ... Straße 60 und der Landwirtschaftsfläche ... der Größe von 21.229 m2 und des daran angrenzenden Flurstücks 26/6 der Größe von 4.342 m2, belegen an der ... Straße. Wegen der Örtlichkeit wird auf den Lageplan des Architektenbüros A. vom 11. Dezember 2017 (Anlage K 7, Bl. 95 d. A.) Bezug genommen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Februar 2018 (Anlage B 1, Bl. 42 bis 61 d. A.) verkaufte der Kläger der Beklagten aus dem Flurstück 26/7 eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 11.080 m2 einschließlich der wesentlichen Bestandteile zum Kaufpreis von 645.000 EUR. Es handelt sich um die blau schraffierte Fläche auf dem vorbezeichneten Lageplan. Gemäß § 2 des Kaufvertrags war der Kaufpreis durch Überweisung verschiedener Teilbeträge an die abzulösenden Gläubiger und der Restbetrag auf ein Konto des Klägers mit einer in § 2 Nr. 3 des Kaufvertrags drucktechnisch deutlich hervorgehobenen konkret bezeichneten IBAN zu überweisen. In § 7 Nr. 2 räumte der Kläger der Beklagten an dem Flurstück 26/6 (4.342 m2) und der nicht verkauften Teilfläche des Flurstücks 26/7 ein dingliches Vorkaufsrecht ein, das bis zu seiner Eintragung als schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart war. Die Beklagte beabsichtigte, auf dem bereits verkauften Grundstück einen ...markt zu errichten. Gemäß § 16 ist die Wirksamkeit des Kaufvertrags aufschiebend bedingt davon abhängig, dass ihr 1. eine rechtskräftige vollziehbare Baugenehmigung zur Errichtung eines Discounters mit einer Verkaufsfläche von mindestens 1.200 m2 und mindestens 90 Stellplätzen erteilt wird und 2. ein rechtskräftig vollziehbarer Bebauungsplan der Gemeinde X. aufgestellt wird, der die Restflächen des Kaufgegenstandes zu allgemeinen Wohnzwecken ausweist.
Ebenfalls am 28. Februar 2018 schlossen die Parteien einen Pachtvertrag über eine landwirtschaftliche Nutzfläche, bestehend aus einer Teilfläche von ca. 10.229 m2 des Flurstücks 26/7 (betreffend den nicht verkauften Teil dieses Flurstücks) und des angrenzenden Flurstücks 26/6 zur "landwirtschaftlichen Nutzung" für die Zeit vom 1. September 2003 bis zum 31. August 2023, wobei der Beklagten ein dreimaliges Optionsrecht zur Verlängerung des Pachtvertrags um jeweils fünf Jahre und das Recht zur Unterverpachtung eingeräumt wird. Es handelt sich um die Fläche, die in dem Lageplan des Architektenbüros A. vom 11. Dezember 2017 (Bl. 95 d. A.) gelb markiert erscheint. Der Pachtvertrag weist als Pächterin die "B. GmbH & Co. KG, ..." aus. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass damit die Beklagte gemeint war, die unter dieser Anschrift ihren Geschäftssitz hat.
§ 2 des von der Beklagten formulierten Pachtvertrags lautet:
"1. Der jährliche Pachtzins beträgt 500,00 Euro zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 19 % und ist bis zum 3. Werktag jeden Jahres im voraus auf das Konto des Verpächters zu zahlen.
2. Der Pächter ist nicht befugt, gegen die Pachtzinsforderung ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. (...)"
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage K 7 eingereichten Pachtvertrag (Bl. 92 bis 95 d. A.) Bezug genommen.
Der Kläger hatte diese Fläche seinerzeit überwiegend als Weideland für Pferde genutzt. Darüber, wofür die Beklagte die Pachtfläche nutzen wollte, hatten die Parteien vor Abschluss des Pachtvertrags nicht gesprochen. Der Kläger hat die Vermutung geäußert, dass die Beklagte die Pachtfläche langfristig gepachtet hatte in der Erwartung der Ausweitung dieser Fläche zu einem Baugebiet. Nach § 6 des Pachtvertrags darf der Pächter die Fläche nur als landwirtschaftliche Fläche nutzen.
Die Beklagte zahlte in der Folgezeit den Pachtzins nicht. Es ist streitig...