Sondereigentumsfähigkeit eines Raums

Leitsatz

Jedenfalls in einer nur aus 2 Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft können Versorgungsanschlüsse (etwa für Gas und Wasser) sowie entsprechende Zählereinrichtungen in einem im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Kellerraum untergebracht werden, solange nur dem anderen Wohnungseigentümer ein Zugangsrecht eingeräumt ist.

Die Sondereigentumsfähigkeit derartiger Räume wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass dort Anschlüsse für Strom, Telefon und Internet untergebracht sind, da mit solchen Einrichtungen erfahrungsgemäß kein so großer oder auch nur regelmäßiger Kontroll- oder Wartungsaufwand verbunden ist, dass die Räume zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein müssten

Normenkette

§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG

Das Problem

1. Die Erwerber (Kläger) nehmen den Bauträger auf Rückabwicklung eines Erwerbsvertrags über die Veräußerung eines Wohnungserbbaurechts (Wohneinheit 1) in Anspruch.
2. Das Grundstück, an dem das Erbbaurecht besteht, ist mit einem Doppelhaus bebaut; hieran wurden 2 Wohnungserbbaurechte gebildet. Nach der Teilungserklärung besteht für jede Doppelhaushälfte ein selbstständiges, in sich abgeschlossenes Sondereigentum, das auch die Keller umfasst. Beide Wohneinheiten verfügen über einen separaten Eingang. Eine Verbindung zwischen den Wohneinheiten existiert nicht. Der Zugang zum Keller erfolgt jeweils über den Dielenbereich im Erdgeschoss der beiden Wohneinheiten.
3. Die Kläger sehen als Mangel des Wohnungserbbaurechts an, dass ihnen ein angeblich im Sondereigentum stehender Kellerraum – in der Teilungserklärung als "Vorrat" bezeichnet – "mit verkauft" wurde. Dieser Kellerraum stünde indessen im gemeinschaftlichen Eigentum.
4. Im Raum "Vorrat" kommen die Hauptanschlüsse für Strom, Wasser und Telefon für beide Wohneinheiten an. So befinden sich der Frischwasseranschluss, die Hauptwasseruhr und das Hauptsperrventil für den Wasseranschluss für beide Haushälften im Raum "Vorrat". Nach dem Hauptwasserzähler zweigen separate Leitungen für die beiden Wohneinheiten ab. Die Wohneinheit 2 verfügt über eine eigene Wasseruhr und ein eigenes Absperrventil. Zur Feststellung des Gesamtwasserverbrauchs beider Wohneinheiten muss die Wasseruhr im Keller der Kläger abgelesen werden. Auch der Hauptstromanschluss samt Schmelzsicherung ("Panzersicherung") für beide Wohneinheiten befindet sich im Raum "Vorrat" der Kläger. Hinter der Schmelzsicherung befindet sich eine Abzweigung, von der separate Leitungen für die Wohneinheit 1 (der Kläger) und für die Wohneinheit 2 (der Nachbarn) ausgehen. Im Raum "Vorrat" befindet sich für beide Wohneinheiten jeweils ein Stromzähler. Jede Wohneinheit verfügt – in der jeweiligen Wohneinheit – über eigene Haushaltsstromsicherungen. Die Sicherungen und FI-Schalter für die Warmwasserzubereitung und die elektrisch betriebene Heizung der Wohneinheit 2 sind aber im Raum "Vorrat" der Wohneinheit 1 installiert. Im Raum "Vorrat" befinden sich ferner für beide Wohneinheiten die Anschlüsse für Telefon und Internet. Im Keller der Wohneinheit 2 befindet sich ein Raum, der in der Teilungserklärung als "Waschen und Trocknen" bezeichnet wird. Hierin befindet sich die Abwasserhebeanlage für beide Wohneinheiten. Diese wurde im Jahr 2007 erstmals ausgetauscht; die Kosten für die Reparaturen teilten sich Kläger und deren Nachbarn. Bei einem Ausfall der Abwasserhebeanlage ertönt ein lautes Signal.

Entscheidung

1. Die Klage ist unbegründet. Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags. Der Kaufvertrag sei nämlich wirksam. Das Sondereigentum an der Wohneinheit der Kläger – einschließlich des Kellerraums "Vorrat" sowie der Wegflächen dorthin – sei wirksam begründet worden. Dies gelte trotz der im Kellerraum installierten Anschlüsse, die beiden Wohneinheiten dienten.
2. Der Kellerraum sei trotz allem sondereigentumsfähig. Dem stehe § 5 Abs. 2 WEG nicht entgegen. Der Raum "Vorrat" sei keine Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch diene. Ob ein Raum, in dem etwa die zentrale Heizungsanlage des Objekts untergebracht ist, allein der Energieversorgung oder auch noch anderen Zwecken diene, bestimme sich in 1. Linie "nach den Nutzungsangaben in dem der Teilungserklärung anliegenden Aufteilungsplan". Ferner sei maßgebend, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere auch seiner Größe, objektiv geeignet sei, neben der Unterbringung der gemeinschaftlichen Anlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen (Hinweis auf OLG Schleswig v. 6.3.2006, 2 W 13/06, MittBayNot 2008 S. 45 m. Anm. Weigl).
3. Nach der Teilungserklärung handle es sich um einen Vorratsraum und nicht um einen (gemeinschaftlichen) Hausanschlussraum. Der primäre Zweck sei also die Lagerung von Vorräten der Wohneinheit der Kläger. Die Widmung als Vorratsraum stehe auch im Einklang mit den Nutzugsmöglichkeiten. Für die Nutzung als Vorratsraum bestehe trotz der dort untergebrachten Anlagen genügend Fläche. Von der Gesamtfläche von 10 m² nähmen die gemeinschaftlichen Anl...