Vereinbarte Mietermodernisierung: Ausschluss des Modernisierungsanspruchs des Vermieters

Leitsatz

1. Haben die Parteien in einem Vertrag über eine Mietermodernisierung vereinbart, dass der Mieter die Wohnung auf seine Kosten mit einer Gasetagenheizung ausstatten darf, so ist der Mieter aufgrund dieses Vertrags nicht verpflichtet, eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierung der Heizungsanlage zu dulden.

2. Die Rechte und Pflichten aus einem Vertrag über eine Mietermodernisierung gehen gem. § 566 BGB auf den Erwerber über.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 554 Abs. 2, 566

Kommentar

Der Mieter schloss mit dem Vermieter am 19.8.1997 einen Vertrag betreffend eine Mietermodernisierung. In diesem Vertrag verpflichtete sich der Mieter, auf seine Kosten eine Gasetagenheizung einzubauen und diese während der Mietzeit instand zu halten. Die Heizung sollte in das Eigentum des Vermieters übergehen; jedoch sollte die Etagenheizung bei künftigen Mieterhöhungen nicht werterhöhend berücksichtigt werden. Der Mieter hat die Heizung eingebaut. Das Gebäude wurde vom Vermieter in der Folgezeit veräußert.

Der Erwerber wollte seinerseits die Wohnungen des Gebäudes – darunter auch die Wohnung des Mieters – mit einer Gasetagenheizung ausstatten. Das Gericht hatte zu entscheiden, ob der Mieter zur Duldung dieser Maßnahme verpflichtet war.

Dies wird vom Gericht verneint: In der Rechtsprechung wird teilweise die Ansicht vertreten, dass der vom Vermieter beabsichtigte Austausch einer vom Mieter eingebauten funktionstüchtigen Gasetagenheizung eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, weil es insoweit nur darauf ankommt, ob der vom Vermieter geschuldete Zustand verbessert wird (LG Berlin, Urteil v. 4.12.2007, 63 S 130/07, MM 2008, 75; v. 22.2.2002, 63 S 257/01, GE 2002, 594; v. 20.4.1999, 64 S 316/98, ZMR 1999, 554). Folgt man dieser Ansicht, so ist allerdings in Erwägung zu ziehen, ob die Duldungspflicht aufgrund der Härtefallklausel in § 554 Abs. 2 S. 2 BGB entfällt (Bieber in: MüKomm, § 554 BGB Rdn. 25). Das Gericht führt aus, dass es hierauf im vorliegenden Fall nicht ankommt, weil der Vermieter jedenfalls aufgrund des Vertrags über die Mietermodernisierung keinen Duldungsanspruch hat.

Aus der Modernisierungsvereinbarung folgt, dass der Mieter nicht mit einem vom Vermieter geplanten Austausch der Etagenheizung rechnen musste. In die Rechte und Pflichten aus der Modernisierungsvereinbarung ist der Erwerber eingetreten. Deshalb muss er den daraus folgenden Modernisierungsverzicht gegen sich gelten lassen.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 28.08.2008, 8 U 99/08KG Berlin, Beschluss v. 28.8.2008, 8 U 99/08, WuM 2009, 39