Verjährung (Miete) / 2 Ansprüche des Vermieters – allgemeine Verjährungsfrist (§§ 195 ff. BGB)

Praxis-Beispiel

Verjährungsberechnung

3-jährige Verjährungsfrist: Der Anspruch entstand am 15.5.2023: Verjährungsbeginn: 31.12.2023, Verjährungsende: 31.12.2026, Verjährungseintritt: 1.1.2027

2.1 Rückständige Miete, Betriebskosten, Kaution

2.1.1 Miete und Nutzungsentschädigung

Die Ansprüche des Vermieters auf Rückstände von Miete und Pacht verjähren in 3 Jahren.^[1]

Für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB gilt dieselbe Verjährungsfrist, weil dieser Anspruch als vertragsähnlicher Anspruch dem Mietzinsanspruch gleichgestellt ist.

[1] § 195 BGB.

2.1.2 Betriebskosten

Zur Miete gehören auch die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen und die Ansprüche auf eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Verjährung beginnt hier mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind.^[1]

Ein Anspruch entsteht frühestens mit dem Eintritt der Fälligkeit. Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung wird fällig, wenn dem Mieter eine nachprüfbare Abrechnung zugegangen und ihm eine angemessene Zeit zur Nachprüfung und zur Erhebung von Einwänden eingeräumt worden ist.^[2]

[1] § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

[2] BGH, RE v. 19.12.1990, VIII ARZ 5/90, NJW 1991, 836.

2.1.3 Rückwirkende Betriebskostenerhöhung, insbesondere Grundsteuererhöhung

Streitig ist, wann die Verjährung bei einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer beginnt. Teilweise wird vertreten, dass die Verjährung der Nachforderung gem. §§ 214 Abs. 1, 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende desjenigen Jahres beginnt, auf das sich die Nachforderung bezieht.

Praxis-Beispiel

Rückwirkender Grundsteuerbescheid

Erhält der Vermieter im Jahr 2020 einen auf das Jahr 2016 rückwirkenden Grundsteuerbescheid, so beginnt die Verjährung am 31.12.2016; sie endet gem. § 195 BGB am 31.12.2019.

Dies wird damit begründet, dass der Nachforderungsbescheid lediglich den Grundsteuerbescheid für das Jahr 2016 korrigiert mit der weiteren Folge, dass durch die Nachforderung keine eigenständige Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird.^[1]

Nach anderer Ansicht beginnt die Verjährung auch in diesem Fall erst, wenn über die Kosten abgerechnet wird.^[2] Eine obergerichtliche Entscheidung liegt noch nicht vor.

[1] LG Düsseldorf, Urteil v. 22.9.2010, 23 S 430/09, NJW 2011, 688; LG Rostock, Urteil v. 27.2.2009, 1 S 200/08, WuM 2009, 232.

[2] Both, WuM 2009, 727.

2.1.4 Ratenzahlungsvereinbarung

Schließen die Parteien eine Ratenzahlungsvereinbarung ab, wonach ein Mietrückstand in Raten getilgt werden soll, ist zu unterscheiden:

• Liegt der Vereinbarung eine streitige Forderung zugrunde, ist anzunehmen, dass durch den Vertrag eine gerichtliche Geltendmachung erspart werden sollte; in diesem Fall gilt die 30-jährige Verjährungsfrist.
• Ist die Forderung dagegen unstreitig und besteht der Zweck des Vertrags allein in der Gewährung eines Zahlungsaufschubs, so ist die 3-jährige Frist maßgeblich.^[1]

[1] KG Berlin, Urteil v. 1.7.2009, 12 U 87/09, GE 2009, 1315.

2.1.5 Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution

Für den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietkaution gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren. Diese beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Kautionsvereinbarung getroffen wurde.^[1]

[1] §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB; KG Berlin, GuT 2008. 206.

2.1.6 Unterlassungsansprüche des Vermieters

Der Vermieter kann auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt.^[1]

Dieser Anspruch aus § 541 BGB unterliegt nach allgemeiner Ansicht der Verjährung, wobei die Verjährungsfrist 3 Jahre beträgt.^[2]

Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der vertragswidrige Gebrauch stattgefunden hat und der Vermieter von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.^[3] Die Kenntnis des Vermieters setzt voraus, dass dieser aufgrund der ihm bekannten Tatsachen eine Klage erheben kann.

Hinweis

Andauernde Vertragswidrigkeiten

Streitig ist, ob die Verjährung auch bei sog. Dauervertragswidrigkeiten mit der ersten Zuwiderhandlung beginnt^[4] oder ob Dauerverpflichtungen des Mieters, die sich nicht in einer einmaligen Handlung erschöpfen (z. B. ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache), während der Mietzeit nicht der Verjährung unterliegen.^[5]

Der BGH^[6] folgt der letztgenannten Auffassung: Bei Dauervertragswidrigkeiten liege der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Vielmehr werde der Vermieter dadurch beeinträchtigt, dass die zweckwidrige Nutzung dauerhaft aufrechterhalten wird. Spiegelbildlich treffe den Vermieter die Verpflichtung, die Mietsache dauerhaft in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Auch hinsichtlich dieser Verpflichtung sei anerkannt, dass diese während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren kann, weil sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht.^[7]

Die Entscheidung des BGH ist für alle Ansprüche des Vermieters von Bedeutung, die auf Unterlassung einer andauernden Vertragswidrigkeit des Mieter gerichtet sind, z. B. bei unerlaubter Tierhaltung oder unerlaubter Untervermietung. Stets ist eine Abmahnung erforderlich. Im Einzelfall kann der Anspruch verwirkt sein. Es genügt allerdings nicht, dass der Vermieter den Unterlassungsans...