Verneinte Verpflichtung des teilenden Verkäufers - nach hier getroffenen Vertragsabsprachen -, in Entstehung befindliche zusätzliche Dachgeschosswohnungen zu Eigentum zu übertragen

Leitsatz

Scheitern der Sondereigentumsbegründung als "Käuferrisiko"

Normenkette

§ 8 WEG, § 325 BGB, § 440 BGB

Kommentar

1. Trotz getroffener Vertragsabsprachen (und Kaufpreiszahlungen auf Anderkonto mit Freigabeabsprache erst nach Gewährleistung der Änderung der Teilungserklärung, Genehmigung baulicher Veränderungen durch Beschluss der Gemeinschaft und Aushändigung der Baugenehmigung), lehnte das Grundbuchamt die Anlegung neuerGrundbuchblätter für die Dachgeschosswohnungen wegen Unvollständigkeit der Bewilligung und Überschneidung mit dem bestehenden Sondereigentum ab. Versuche des Käufers, eine den Beanstandungen des Grundbuchamts Rechnung tragende Ergänzung der Vereinbarung herbeizuführen, scheiterten, weil sich durch Zwischenverkäufe die Zusammensetzung der Gemeinschaft geändert hatte und neue Eigentümer nicht an die bisherige Vereinbarung gebunden waren.

2. Der Schadenersatzanspruch des Käufers gegen den Verkäufer wegen Nichterfüllung in Höhe eines Teilbetrags wurde vom LG und OLG abgewiesen, ebenso die Revision hiergegen.

3. Festgestellt wurde vom BGH in Bestätigung des Berufungsgerichts, dass im vorliegenden Fall der Verkäufer die ihm aus dem früheren Kaufvertrag obliegenden Pflichten erfüllt habe, sodass auch keine Schadenersatzverpflichtung nach § 325 BGB, § 440 BGB gegeben sei; in richtiger Auslegung des Kaufvertrags in Verbindung mit einer Änderungsvereinbarung habe sich keine Verpflichtung des Verkäufers erkennen lassen, die in Entstehung befindlichen zusätzlichen Dachgeschosswohnungen zu Eigentum an den Käufer zu übertragen. Diese Rechtsauffassung sei im vorliegenden Fall möglich und lasse auch keinen Rechtsfehler erkennen. Zwar sei wirksam vereinbart worden, dass der Kaufpreis dem Verkäufer erst dann zur Verfügung stehen sollte, wenn die von den Parteien gewollte und erwartete Schaffung der Dachgeschosswohnungen sichergestellt wäre; dies bedeute jedoch nicht, dass es nie zur Auszahlungsreife dieses Kaufpreises kommen sollte, wenn sich herausstellen sollte, dass die Bildung von Sondereigentum an den Dachgeschosswohnungen gescheitert sei. Ausgehend davon, dass der Verkäufer keine Verpflichtung zur Übertragung dieser Wohnungen getroffen habe, könne die Klausel dahin ausgelegt werden, dass sie nur solange ein Auszahlungshindernis bilden sollte, wie der Eintritt der Bedingung nicht möglich sei. Könnte aber das Sondereigentum nicht geschaffen werden, entfiele der Grund für eine weitere Zurückzahlung des Kaufpreises. Damit habe sich für den Käufer das Risiko verwirklicht, das der Vertrag für ihn hinsichtlich der Bildung von Sondereigentum an den Dachgeschosswohnungen barg; der Vertrag sei dann abzuwickeln, ohne dass der Käufer die zusätzlichen Wohnungen im DG erhalte.

Trotz der nach erklärter Auflassung entstandenen Fehlentwicklung habe es deshalb beim ursprünglichen Kaufvertrag zu verbleiben, der auch eine Übertragung der Dachgeschosswohnungen rechtfertigte, falls diese zwischenzeitlich entstanden wären. Von einer Erweiterung der Kaufvertragspflichten könne allerdings nicht gesprochen werden, auch nicht von einer Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung der Dachgeschosswohnungen.

Link zur Entscheidung

( BGH, Urteil vom 17.12.1999, V ZR 264/98, NZM 6/2000, 279)

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