VG Berlin Urteil vom 16.08.2005 - 10 A 119.00

Tenor

Der Bescheid des Bezirksamts Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Bau- und Wohnungswesen, Umweltschutz, – Wohnungsamt –, vom 28. September 1999 und der Bescheid derselben Behörde vom 30. September 1999 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Bezirksamts Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Bau- und Wohnungswesen, Umweltschutz, – Rechtsangelegenheiten –, vom 15. Januar 2000 werden aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren war notwendig.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Mit notariellem Kaufvertrag vom 12. November 1997 erwarb die Klägerin das mit einem Miet- und Geschäftshaus bebaute Grundstück … eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts … mit einer Größe von 1.595 qm. Der Übergang von Kosten, Lasten und Nutzen an dem Grundstück auf die Klägerin erfolgte am 1. November 1998.

Die Voreigentümerin hatte das Gebäude als Unterkunft für Asylbewerber genutzt. Seit 1993 waren ihr dafür jeweils zeitlich begrenzte Zweckentfremdungsgenehmigungen erteilt worden. Die Klägerin plante, das Gebäude zu einem Altenwohn- und Pflegeheim umzubauen. Mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragte sie mit Generalübernehmervertrag vom 23. Dezember 1997 die …, die ihrerseits den Architekten Herr … mit der Bauplanung beauftragte.

Unter dem 1. April 1999 erteilte das Bezirksamt Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Bau- und Wohnungswesen, Umweltschutz, – Bau- und Wohnungsaufsichtsamt –, der Klägerin eine Baugenehmigung (Nr. 325/99) zum Umbau und für die Erweiterung des bestehenden Gebäudes in ein Altenwohn – und Pflegeheim. Unter der Unterschrift „Nebenbestimmungen” heißt es darin: „Bedingung: Die Baugenehmigung wird unter der auflösenden Bedingung erteilt, dass sie erlischt mit Ablauf der Gültigkeit der noch zu erteilenden Genehmigung nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, sofern diese nicht verlängert wird.”

Mit Bescheid vom 30. September 1999, der Klägerin am 4. Oktober 1999 zugestellt, erteilte das Bezirksamt Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Bau- und Wohnungswesen, Umweltschutz, – Wohnungsamt –, die Genehmigung zur zweckfremden Nutzung von 24 Wohnungen mit insgesamt 1.865,36 qm Wohnfläche vom Zweiten bis zum Fünften Obergeschoss der Gebäude auf dem oben genannten Grundstück. Die Genehmigung war mit der Verpflichtung verbunden, eine einmalige Ausgleichsabgabe in Höhe von 5.596.080 DM (1.865,36 qm × 3.000,– DM) für verloren gegangenen Wohnraum zu leisten.

Mit einem zweiten Bescheid des Bezirksamts Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Bau- und Wohnungswesen, Umweltschutz, – Wohnungsamt –, vom 28. September 1999, der Klägerin ebenfalls am 4. Oktober 1999 zugestellt, wurden ihr Verwaltungsgebühren in Höhe von 10.560,– DM auferlegt. Diese Summe überwies die Klägerin unter dem 9. Dezember 1999 auf das in dem Bescheid angegebene Konto bei der Berliner Bank.

Die von der Klägerin am 15. Oktober 1999 gegen beide Bescheide erhobenen Widersprüche wies das Bezirksamts Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Bau- und Wohnungswesen, Umweltschutz, Rechtsangelegenheiten, mit Widerspruchsbescheid vom 15. Januar 2000 zurück.

Am 22. Februar 2000 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Berlin Klage erhoben.

Mit rechtskräftigem Beschluss vom 19. Mai 2003 (AZ 102 IN 65/03) lehnte das Amtsgericht Charlottenburg einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Klägerin mangels Masse ab. Am 25. Juli 2003 wurde die Auflösung der Klägerin von Amts wegen in das Handelsregister eingetragen. Eine Löschung der Klägerin oder ihrer Komplementär-GmbH von Amts wegen erfolgte bislang jedoch nicht, da das Finanzamt im Dezember 2003 der Löschung nicht zustimmte.

Die Klägerin macht geltend, sie verfüge weiterhin über ein Rechtsschutzinteresse, da sie im Falle des Obsiegens einen Anspruch auf Kostenerstattung habe. In der Sache trägt sie im Wesentlichen vor, die Baubehörde sei ihrer allgemeinen Beratungspflicht schuldhaft nicht nachgekommen und habe das Wohnungsamt nicht rechtzeitig einbezogen. § 1 Abs. 2 lit. b der 2. ZwVbVO sei nicht von Art. 6 § 1 MRVerbG gedeckt, und ein Altenwohn- und Seniorenheim sei einem Wohnheim gleichzusetzen, das sich nach Nr. 3 AV 2. ZwVbVO von einer zweckfremden Nutzung im Sinne des Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG unterscheide. Eine Genehmigung zur zweckfremden Nutzung sei zu erteilen, wenn hierdurch der Wohnungsmarkt nicht belastet werde, was bei der vorliegenden Nutzung als Wohnheim für alte und pflegebedürftige Menschen nicht der Fall sei, da sich die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum nicht verschlechtere. Zudem bestehe ein öffentliches Interesse an der beabsichtigten Nutzung, da die öffentliche Hand dem Bedarf an Altenwohn- und Pflegeheimen nicht gerecht werden könne und zudem auch Arbeitsplätze geschaffen würden. Wegen der unverhältnismäßigen Höhe des Ausgleichbetrags sei die finanzielle Realisierbarkeit des Vorhabens nicht mehr gewährleistet un...