Wärmecontracting / 4.1 Anwendungsbereich des § 556c BGB

Die Regelungen in § 556c Abs. 1 bis 3 BGB gelten für die Wohnraum- und – gem. § 578 Abs. 2 BGB – auch für die Geschäftsraummiete. Jedoch sind bei der Geschäftsraummiete abweichende Vereinbarungen möglich. Für die Wohnraummiete sind Regelungen zum Nachteil des Mieters unwirksam.^[1]

§ 556c BGB regelt ausschließlich die Frage, unter welchen Voraussetzungen die ursprüngliche, im Mietvertrag vereinbarte Kostentragungspflicht des Mieters für Heiz- und Warmwasserkosten bei der Umstellung von Zentralheizung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung abgeändert wird.

Wichtig

Nicht bei Neuvertragsabschluss

Für Vereinbarungen beim Neuabschluss des Mietvertrags gilt die Regelung nicht.^[2]

Vereinbarungen nach Vertragsschluss sind möglich; auch hierfür gilt weder § 556c BGB noch die WärmeLV. Ebenso ist § 556c BGB unanwendbar, wenn der Vermieter den Contractor wechselt oder wenn ein bestehender Wärmelieferungsvertrag verlängert wird. Schließt der Vermieter zunächst einen Wärmelieferungsvertrag mit kurzer Laufzeit und verlängert er ihn in der Folgezeit unter Akzeptanz eines höheren Lieferpreises, so ist § 556c BGB unanwendbar. Die jeweiligen Verträge sind wirksam^[3], weil die WärmeLV keine Mindestlaufzeit vorschreibt.

Achtung

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Vertragsverlängerung beachten

Dem Vermieter kann aber ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zur Last fallen, wenn die jeweiligen Preise über den Preisen konkurrierender Anbieter liegen.

[1] § 556c Abs. 4 BGB.

[2] Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 17/10485 S. 23.

[3] a. A.: Hinz, WuM 2014, 55, 65: Umgehungsgeschäft.

4.1.1 Vermietete Eigentumswohnung

Für vermietete Eigentumswohnungen gelten keine Besonderheiten.

Zwar können die Wohnungseigentümer eine Umstellung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser beschließen, ohne § 556c BGB zu beachten. Ebenso sind die Wohnungseigentümer nicht an die WärmeLV gebunden.

Achtung

WEG-Beschluss ist nicht umsetzbar

Jedoch können solche Beschlüsse im Mietverhältnis nicht umgesetzt werden.

Das kann dazu führen, dass ein von § 556c BGB abweichender Beschluss gegen § 21 Abs. 4 WEG, nämlich eine ordnungsgemäße Verwaltung, verstößt.

Wichtig

Der WEG-Beschluss sollte § 556c BGB entsprechen

Wenn Ihr Verwalter und/oder die Miteigentümer diese Vorschrift nicht kennen, wirken Sie auf einen entsprechenden Beschluss hin, um die o. g. Probleme entweder mit Ihrem Mieter oder innerhalb der WEG zu vermeiden.

4.1.2 Preisgebundener Wohnraum

Beim preisgebundenen Wohnraum richtet sich die Umstellung nach den §§ 5, 8 ff. NMV; diese Vorschriften gehen § 556c BGB als spezielle Regelung vor.^[1]

Durch die Umstellung ändern sich die für die Berechnung der zulässigen Einzelmiete maßgeblichen Kostenansätze (Gesamtkosten, Finanzierungsmittel, laufende Aufwendungen). Der Vermieter muss deshalb die Einzelmiete mittels einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung neu bestimmen.^[2] Diese Miete ist regelmäßig geringer als die Miete vor der Umstellung.

[1] Gesetzentwurf, BT-Drucks. 17/10485 S. 23.

[2] § 5 NMV.