WEMoG: Ein erster Überblick / 1.4 Keine "Sanktionierungs"-Beschlusskompetenz

Eines der großen Missverständnisse der WEG-Reform des Jahres 2007^[1] war die Gesetzesbegründung zu der Möglichkeit von Vertragsstrafenregelungen. Ob Vertragsstrafen bei Verstößen gegen Vereinbarungen auf Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a. F. beschlossen werden können, erschien zwar stets zweifelhaft, hätte sich jedoch anhand der Gesetzesbegründung aufdrängen können.^[2] Hier ist nämlich von der Möglichkeit die Rede, gemäß § 21 Abs. 7 WEG a. F. eine Vertragsstrafe für Verstöße gegen vereinbarte Vermietungsbeschränkungen mehrheitlich beschließen zu können. Es mag jedoch unterstellt werden, dass es sich hierbei um ein Versehen gehandelt hat, da Entsprechendes als "Verzugsfolge" beschlossen werden könnte. Aus dem Gesetzeswortlaut des derzeit noch geltenden § 21 Abs. 7 WEG a. F. ergibt sich eine Beschlusskompetenz zur Beschlussfassung über Vertragsstrafen jedenfalls nicht. Insoweit wurde zwischenzeitlich auch in der Rechtsprechung klargestellt, dass den Wohnungseigentümern die Kompetenz fehlt, Ausgleichszahlungen bei Verstößen gegen eine vereinbarte Vermietungsbeschränkung durch Beschluss festzulegen.^[3]

Der Gesetzgeber hatte nun das Thema "Vertragsstrafen" erneut aufgenommen. In § 19 Abs. 3 Satz 2 WEG-E war den Wohnungseigentümern auf Grundlage des Regierungsentwurfs^[4] noch die Kompetenz zur Beschlussfassung über Regelungen für den Fall eingeräumt, dass ein Wohnungseigentümer seine Pflichten verletzt. Da die Pflichten der Wohnungseigentümer in § 14 WEG n. F. geregelt werden und nach Absatz 1 dieser Vorschrift die Wohnungseigentümer insbesondere verpflichtet sind, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, hätte der Wortlaut der geplanten Vorschrift allgemein Pflichtverletzungen erfasst. Er wäre somit nicht lediglich auf den Verzug mit einer Geldforderung beschränkt, sondern hätte vielmehr auch andere Pflichtverletzungen umfasst, insbesondere die Verletzung von Unterlassungspflichten oder Verstöße gegen die Hausordnung.

Diese Vorschrift war wegen ihres weitgehenden und auch unbestimmten Regelungsgehalts allseits auf Kritik gestoßen. Der Bundesrat hatte hier in seiner Stellungnahme entsprechende Konkretisierung gewünscht.^[5] Dieser war man dann seitens des Rechtsausschusses in überobligatorischer Weise dergestalt nachgekommen, dass § 19 Abs. 3 WEG-E, nunmehr in § 28 Abs. 3 WEG n. F. verortet, nur noch eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Fälligkeit und der Art und Weise von Zahlungen eröffnet. Auch künftig wird den Wohnungseigentümern also nicht die Beschlusskompetenz eingeräumt, Vertragsstrafen durch Beschluss zu regeln. Freilich können sie Entsprechendes vereinbaren.

Im Rahmen entsprechender Beschlussfassung auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln wird insoweit das Belastungsverbot zu beachten sein, wonach den Wohnungseigentümern außerhalb der Verpflichtung zur Tragung der gemeinschaftlichen Kosten keine weiteren Verpflichtungen auferlegt werden können, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder einer Vereinbarung ergeben.^[6] Anderes dürfte allerdings im Fall einer spezifizierten Öffnungsklausel gelten, die den Rahmen einer Beschlussfassung bereits vorgibt.^[7]

[1] Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 26.3.2007, BGBl I S. 370, seit 1. Juli 2007 in Kraft.

[2] Vgl. BT-Drs. 16/887 S. 27.

[3] BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 105/18, ZMR 2019 S. 516; LG Köln, Urteil v. 26.4.2018, 29 S 239/17, ZWE 2018 S. 327.

[4] BT-Drs. 19/18791.

[5] BR-Drs. 168/1/20, S. 4 f.

[6] Vgl. BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, ZMR 2015 S. 12.

[7] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NJW 2019 S. 2083.