Alexander C. Blankenstein
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| WEG a. F. |
WEG n. F. |
§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung |
§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht |
| (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. |
(2) 1Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält. |
Auch mit der Neufassung von § 28 Abs. 2 WEG n. F. beabsichtigt der Gesetzgeber in erster Linie die Klarstellung, was Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist. Diese Frage wird seit Jahren sowohl in der Rechtsprechung als auch in der juristischen Literatur kontrovers diskutiert. Aufbauend auf der Regelung in Absatz 1 zum Wirtschaftsplan und in Übernahme des bisherigen Konzepts der Jahresabrechnung als "Abrechnung über den Wirtschaftsplan", wie dies derzeit noch in § 29 Abs. 3 WEG a. F. zum Ausdruck kommt, dient die Jahresabrechnung der endgültigen Festlegung der Hausgeldbeiträge einer Wirtschaftsperiode.
Neu: Beschlossen wird nur die in der Jahresabrechnung ausgewiesene Abrechnungsspitze, nicht das zugrundeliegende Zahlenwerk
§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F., wonach die Wohnungseigentümer über "die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse" beschließen, bringt deutlich zum Ausdruck, dass Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze sein wird. Dies entspricht im Übrigen auch nach derzeit geltender Rechtslage der herrschenden Meinung. Ziel des Gesetzgebers ist es – entsprechend seiner Intentionen zum Wirtschaftsplan –, die Zahl der Beschlussanfechtungsklagen deutlich zu reduzieren, indem er in Satz 1 klarstellt, was Gegenstand des Beschlusses ist und in Satz 2 weiter anordnet, dass die zu erstellende Jahresabrechnung lediglich dem Zweck dienen soll, die endgültigen Beiträge festzusetzen. Das Abrechnungswerk selbst wird jedenfalls nicht mehr Gegenstand des Beschlusses sein.
2.1 Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F.)
Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung wird künftig die Abrechnungsspitze sein. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo aus den nach Wirtschaftsplan kalkulierten Soll-Hausgeldern und den tatsächlich angefallenen Kosten. Maßgeblich ist also nicht ein Abrechnungssaldo aus tatsächlich geleisteten Zahlungen und tatsächlich angefallenen Ausgaben bzw. Kosten.
Muster: Darstellung der Abrechnungsspitze
| Das Hausgeldsoll nach Wirtschaftsplan beträgt: |
2.800,00 EUR |
| Tatsächlich wurden vom Wohnungseigentümer gezahlt: |
2.000,00 EUR |
| Auf seine Wohnung entfallende anteilige Kosten/Lasten: |
2.500,00 EUR |
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Die Abrechnungsspitze ermittelt sich wie folgt: |
| Kalkuliertes Hausgeldsoll nach Wirtschaftsplan |
2.800,00 EUR |
| ./. Ausgaben für die Wohnung |
2.500,00 EUR |
| Abrechnungsspitze (Guthaben) |
300,00 EUR |
Würde man demgegenüber den Abrechnungssaldo darstellen, ergäbe sich folgendes Ergebnis:
| Ausgaben für die Wohnung |
2.500,00 EUR |
| Zahlungen des Eigentümers |
2.000,00 EUR |
| Nachzahlung |
500,00 EUR |
Hausgeldrückstand
Da Kosten in Höhe von 2.500 EUR entstanden sind, aber nur 2.000 EUR gezahlt wurden, besteht ein tatsächlicher Hausgeldrückstand in Höhe von 500 EUR. Da als Ergebnis der Jahresabrechnung allerdings die Abrechnungsspitze auszuweisen ist, diese aber positiv ist und ein Guthaben ausweist, kann der Hausgeldrückstand nicht auf Grundlage der Jahresabrechnung geltend gemacht werden. Würde als Ergebnis der Jahresabrechnung andererseits der Abrechnungssaldo ausgewiesen werden, ergäben sich zwar als Nachzahlungsbetrag die rückständigen 500 EUR – allerdings wäre die Abrechnung auf Grundlage der bislang noch geltenden Rechtslage nach h. M. insoweit teilnichtig, weil als Ergebnis der Abrechnung die Abrechnungsspitze darzustellen ist. Unter Geltung des WEMoG wäre der Beschluss insgesamt nichtig, da sich sein Inhalt gerade auf die Beitragsfestsetzung bzw. Abrechnungsspitze reduziert. Der bestehende Hausgeldrückstand ist also nach wie vor auf Grundlage des Wirtschaftsplans geltend zu machen.
Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung von Hausgeldrückständen hat Auswirkungen auf die Verjährung
Würde ein Hausgeldrückstand nicht auf Grundlage des Wirtschaftsplans geltend gemacht werden, würde unzulässigerweise in die Verjährungsregelungen eingegriffen werden. Nach §§ 195, 199 BGB beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre. Unterstellt, der Wirtschaftsplan wurde 2019 beschlossen, verjähren Forderungen aus ihm mit Ablauf des 31. Dezember 2022. Da die Jahresabrechnung im Jahr 2020 beschlossen wird, würde deren Verjährung erst mit Ablauf des 31. Dezember 2023 eintreten. Wäre also das Ergebnis des Abrechnungssaldos maßgeblich, würde die Verjährungsfrist um ein Jahr verlängert werden, was unzulässig ist.
2.2 Abrechnungswerk (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F.)
Bestandteile
Nach alter Recht...