ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / cc) Werkdienstwohnungen

Um eine Werkdienstwohnung handelt es sich, wenn der Wohnraum im Zusammenhang mit einem Dienst- oder Arbeitsverhältnis überlassen wurde. Dabei wird kein gesonderter Mietvertrag über die Wohnung geschlossen, sondern nur ein einheitliches Vertragsverhältnis über die Dienst- oder Arbeitsleistung und den Wohnraum. I. d. R. wird der Arbeitslohn auf die Miete angerechnet. Auf ein solches Mietverhältnis sind gem. § 576b BGB die mietrechtlichen Vorschriften nur dann anwendbar, wenn

• der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder
• wenn in dem Wohnraum der zur Dienstleistung Verpflichtete mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

In diesen Fällen endet das Mietverhältnis durch Kündigung. Die bloße Beendigung des Arbeitsverhältnisses hat unmittelbar keine Konsequenz auf den Bestand des Wohnraummietverhältnisses. Als Kündigungsgrund kommt hier häufig Betriebsbedarf (s. oben III. 2. f; AG Frankfurt NJW-RR 1993, 526; AG Görlitz WuM 1994, 268) in Betracht. Der Mieter kann sich auch auf die Sozialklausel gem. §§ 574, 574a BGB berufen. Hat der Arbeitgeber Räumlichkeiten angemietet, um sie an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weiterzuvermieten, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können, liegt eine gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 BGB selbst dann vor, wenn der Arbeitgeber die Weitervermietung zu den gleichen Bedingungen wie die des Hauptmietvertrages vornimmt. Kündigt dann ein Erwerber das Hauptmietverhältnis so tritt er in die Mietverträge mit den ehemaligen Arbeitnehmern seines Mieters gem. § 565 BGB ein. Eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (BGH NZM 2018, 281). In diesem Fall beendet der Vertragseintritt gem. § 565 BGB jedoch die Werkdienstwohnungseigenschaft, da nicht mehr der ursprüngliche Vermieter und gleichzeitige Arbeitgeber des Mieters gegenwärtiger Vermieter ist, sondern ein neuer Vermieter, der zu keiner Zeit Arbeitgeber des Mieters war, sodass es an der für den Betriebsbedarf aus §§ 573 Abs. 1 S. 1, 576 BGB zwingend erforderlichen direkten Zuordnung von Vermieter = Arbeitgeber und Mieter = Arbeitnehmer fehlt (AG München ZMR 2019, 881).