ZAP 16/2019, Die Rechtsmittelbeschwer im Mietrecht / 1. Höhe des Miet- bzw. Pachtzinses – "Nettomiete"

Kommt es für die Beschwer auf die Höhe des Mietzinses an, ist jedenfalls bei unbefristeten Mietverhältnissen die Beschwer regelmäßig höher als der Streitwert, weil der Streitwert, auch bei gewerblichen Mietverhältnissen, auf die Jahresmiete gedeckelt ist (§ 41 Abs. 1 GKG), während sich die Beschwer nach § 9 ZPO bemisst und somit bei dem Dreieinhalbfachen der Jahresmiete liegen kann. In Mietsachen ist es somit gut möglich, dass die nach § 26 Nr. 8 EGZPO für die Nichtzulassungsbeschwerde erforderliche Beschwer erreicht ist, obwohl die Streitwertfestsetzung (korrekterweise) diesen Betrag nicht übersteigt.

Die der Berechnung des Streitwerts und der Beschwer zugrunde liegende Nettomiete richtet sich danach, welche Miete der auf Räumung in Anspruch genommene Mieter nach dem von ihm behaupteten Mietvertrag zu entrichten hat. Ein etwaiger höherer objektiver Mietwert oder eine höhere fiktive Marktmiete ist für die Beurteilung ohne Bedeutung (BGH, Beschl. v. 17.1.2017 – VIII ZR 178/16, juris Rn 4). Die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen den Beschwerdewert einer Räumungsklage nicht. Für die Wertbemessung kommt es nach § 8 ZPO auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht (BGH, Beschl. v. 14.6.2016 – VIII ZR 291/15, juris Rn 2). Auch bei der Geschäftsraummiete können vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht als Bestandteil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung angesehen werden und haben keinen Einfluss auf die Beschwer (BGH, Beschl. v. 2.6.1999 – XII ZR 99/99, juris Rn 10).

Das für die gewerbliche Gebrauchsüberlassung zu zahlende streitwertrelevante "Entgelt" beinhaltet jedoch auch die Umsatzsteuer, soweit vereinbart ist, dass der Mieter/Pächter diese (zusätzlich zum in diesem Sinne vereinbarten "Nettoentgelt" i.S.d. § 41 Abs. 1 GKG) – für die Gebrauchsüberlassung und nicht als Nebenkosten – an den Verpächter zu zahlen hat (BGH, Beschl. v. 2.11.2005 – XII ZR 137/05, juris Rn 9). Die "Nettomiete" i.S.d. § 41 Abs. 1 GKG ist somit bei gewerblicher, umsatzsteuerpflichtiger Miete die für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende "Bruttomiete" im Sinne des Umsatzsteuerrechts. Für die Beschwer kann nichts anderes gelten.