ZAP 18/2023, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / IX. Schönheitsreparaturen

Bekanntlich hatte der VII. Zivilsenat des BGH (NZM 2018, 345) im Jahr 2018 entschieden, dass im Werkvertragsrecht nach der Schuldrechtsreform eine Schadensberechnung nicht mehr abstrakt nach den erforderlichen Mängelbeseitigungskosten erfolgen darf, und es wurde intensiv über die Übertragbarkeit dieser Rechtsprechung auf andere Vertragstypen diskutiert (Riehm, NZM 2019, 273). Die beiden Mietrechtssenate des BGH (BGH NJW-RR 2022, 1307 Rn 8 ff.; BGH NJW-RR 2022, 1460 Rn 14 ff.; BGH NJW-RR 2021, 803 Rn 15) waren dieser Rechtsprechung für das Mietrecht bisher nicht gefolgt und haben auch weiterhin eine fiktive Schadensberechnung zugelassen.

Der VIII. Senat (BGH NZM 2023, 498 = DWW 2023, 209 = GE 2023, 654 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 73 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 13/2023 Anm. 1; Beuermann, GE 2023, 629; Lehmann-Richter, MietRB 2023, 185) hat dies jetzt noch einmal in einem Verfahren, in dem der Vermieter vom Mieter nach Mietvertragsende die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die Erneuerung von Wandfliesen in der Küche und das Streichen der Wand im Treppenhaus verlangt hatte und Zahlung nach einem Kostenvoranschlag geltend machte, bestätigt. Der Senat bleibt bei seiner Auffassung, wonach der Vermieter seine Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB), unterlassener Rückbauten (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB) und wegen der durch die Mieter verursachten Schäden an der Mietsache (§ 280 Abs. 1 BGB; § 823 Abs. 1 BGB) anhand der sog. fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnen kann. Dies gilt sowohl für den Schadensersatzanspruch neben der Leistung als auch den statt der Leistung. Das war vor der Schuldrechtsreform 2002 so (BGH NJW-RR 2021, 803 Rn 15) und hat sich seither nicht geändert (BGH NJW-RR 2022, 1307 Rn 8 ff.; BGH NJW-RR 2022, 1460 Rn 14 ff.). Denn die Erwägungen des VII. Zivilsenats beruhen allein auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts und sind auch nach des VI. Senats auf andere Vertragstypen nicht übertragbar (BGH NJW 2021, 53 Rn 78). Ebenso wie den Schadensersatzanspruch statt der Leistung (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB) kann der Vermieter auch seinen das Integritätsinteresse betreffenden Schadensersatzanspruch neben der Leistung (§ 280 Abs. 1 BGB) wegen der Beschädigung der Mietsache auf der Grundlage der voraussichtlichen Kosten bemessen. Anders als bei einem Schadensersatzanspruch statt der Leistung, der aufgrund des Wegfalls des Leistungsanspruchs (§ 281 Abs. 4 BGB) von vornherein nur auf Geldersatz gerichtet ist, kann der geschädigte Vermieter bezüglich des Schadensersatzanspruchs neben der Leistung wahlweise Naturalrestitution oder Geldersatz verlangen (BGHZ 218, 22 Rn 29; NJW 2019, 1669 Rn 21). Aufgrund dieser sich aus § 249 Abs. 2 BGB ergebenden Ersetzungsbefugnis kann der Vermieter auch diesen Schadensersatzanspruch anhand der fiktiven Kosten bemessen.