ZAP 5/2019, Durchsetzung von Schönheitsreparaturen bei M ... / 1. Voraussetzungen/Unwirksamkeit

Eine Endrenovierungsklausel muss auf Fristenpläne, in denen auch nur als ungefährer Anhaltspunkt Zeitintervalle zur Ausführung von Schönheitsreparaturen fixiert sind, Bezug nehmen und zusätzlich muss ein tatsächlicher Renovierungsbedarf bestehen. Endrenovierungsklauseln, die dies nicht beherzigen, sondern mit isolierter Anbindung rein an das Vertragsende Renovierungspflichten vorgeben wollen, sind schon deshalb unwirksam. Denn sie benachteiligen den Mieter, in dessen Mieträumen kein (nennenswerter) Renovierungsbedarf entstanden ist oder/und der erst vor kurzem innerhalb laufender Zeitintervalle zur Ausführung von Renovierungsarbeiten tätig geworden ist (BGH, Urt. v. 12.9.2007 – VIII ZR 316/06, NZM 2007, 682; Urt. v. 7.3.2007 – VIII ZR 247/05, NZM 2007, 355; Urt. v. 14.5.2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 394 = DWW 2003, 226 = MDR 2003, 1041; Urt. v. 25.6.2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 f.; Urt. v. 28.4.2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087 [III. b)]; Urt. v. 5.4.2006 – VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310, [II. 1. a)] u. VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115 [I. 1. a)]; Urt. v. 3.6.1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, [III. 2. a)]; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 9.10.2017 – 11 C 147/16, IMR 2017, 486; näher: Horst, in Börstinghaus, MietPrax Bd. II. Fach 13, Teil B "Schönheitsreparaturen", III u. IV).

Hinweis:

Das bedeutet, dass Endrenovierungsklauseln an Vornahmeklauseln, also an Regelungen, die die Pflichten des Mieters, die Mietsache in Stand zu setzen oder in Stand zu halten, anknüpfen müssen, die für die Zeit des Vertragslaufs gelten.

Auch sog. Tapezier- oder Makulaturklauseln können als Formularklausel nicht vereinbart werden. Sie verpflichten den Mieter dazu, die Mieträume tapezierfähig zu hinterlassen und etwa Makulatur vorzukleben. Bei diesen Klauselausformungen handelt es sich dann wieder um eine Unterart unzulässiger isolierter Endrenovierungsklauseln (dazu Blank NZM 1998, 705; Lützenkirchen NZM 1998, 942). Auch sie knüpfen wieder nur an das Vertragsende an sich an, nehmen aber nicht Bezug auf abgelaufene Zeitintervalle zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und den gleichzeitig notwendigen Eintritt eines tatsächlichen Renovierungsbedarfs.

Schließlich folgt die Unwirksamkeit von Endrenovierungsklauseln auch aus zu engen Vorgaben für die Ausführungsart der Schönheitsreparaturen, wenn sie also den Mieter nur zu einer einzigen Gestaltung zwingt. So sind Klauseln unangemessen benachteiligend, die den Mieter zu einer Rückgabe der Wohnung mit der Vorgabe zwingen, sie ausschließlich weiß zu streichen (BGH, Beschl. v. 14.12.2010 – VIII ZR 198/10, NJW 2011, 514 = NZM 2011, 150 = ZMR 2011, 369). Denn eine Weitervermietungsfähigkeit lässt sich auch in dem Fall annehmen, dass der Mieter die Wohnung mit einer hell-neutralen Farbgebung versehen hat. Hinzu kommt, dass er im Falle einer sog. Weiß-Klausel auch schon bereits in seinem Gestaltungsspielraum während des Vertrags eingeengt wird, wenn er dann z.B. eine hell-neutrale Farbgebung bevorzugt, zeitlich plangerecht renoviert hat und bei Vertragsende auch mangels eingetretenem Renovierungsbedarf eigentlich nicht mehr renovieren müsste.

Insgesamt bedeutet dies, dass eine Farbwahlklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen beeinträchtigt, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter in der Ausführungsart noch einen gewissen Spielraum belässt (hell-neutral statt ausschließlich rein weiß; BGH, Beschl. v. 14.12.2010 – VIII ZR 198/10, NJW 2011, 514 = NZM 2011, 150 = ZMR 2011, 369; BGH, Urt. v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn 18; Urt. v. 22.10.2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn 17 f.; Urt. v. 23.9.2009 – VIII ZR 344/08; Urt. v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn 18; Urt. v. 22.10.2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn 17 f.).