Ist die Endrenovierungsklausel aus den o.g. Gründen (s. 1.) unwirksam oder weil der gesamten Vertragsabrede – aufgrund eines Summierungseffekts mit anderen vertraglichen Vereinbarungen innerhalb des Mietvertrags in der Gesamtschau – Unwirksamkeit unterstellt wird (bejahend: BGH, Urt. v. 14.5.2003 – VIII ZR 308/02, DWW 2003, 226 = NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 394; AG Dortmund, Urt. v. 26.8.2014 – 425 C 2787/14, NZM 2014, 826; LG Berlin, Urt. v. 27.1.2017 – 65 S 338/16, IMR 2018, 48; verneinend: BGH, Urt. v. 12.3;2014 – XII ZR 108/13, NJW 2014, 1444; NZM 2014, 306 = DWW 2014, 127 = ZMR 2014, 622; zusammenfassend: Artz/Börstinghaus, AGB in der Wohnraummiete, 2019, Rn 512, 355 ff.), so kann gleichwohl eine Renovierungspflicht bei Vertragsende entstanden sein.
Dies kommt beispielweise in Betracht, wenn es sich um eine Endrenovierungsvereinbarung handelt, die als Formularklausel unwirksam wäre, jedoch als Individualabrede getroffen wurde. Der BGH hat in zwei Entscheidungen zum Wohnraum- und zum Gewerberaummietrecht solche Konstellation für denkbar und möglich gehalten, wenn Endrenovierungsvereinbarungen nicht im Vertragsformular, sondern zeitlich nach Abschluss des Vertrags in einem Übergabeprotokoll aufgenommen wurden (BGH, Urt. v. 27.5.2009 – VIII ZR 302/07; Beschl. v. 14.1.2009 – VIII ZR 71/08; Urt. v. 12.9.2007 – VIII ZR 316/06, WuM 2007, 682, Rn 13 m.w.N.; Urt. v. 14.1.2009 – VIII ZR 71/08, NZM 2009, 233 = NJW 2009, 1075 = DWW 2009, 102; Urt. v. 18.3.2009 – XII ZR 200/06, MDR 2009, 678 = NZM 2009, 397; Urt. v. 5.4.2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116). Der BGH hat diese Frage aber letztendlich nicht entschieden, sondern an die Berufungsinstanz zurückverwiesen. Denn tatrichterlich war noch aufzuklären, ob es sich tatsächlich um eine Individualvereinbarung nach den strengen und hoch anzusiedelnden Vorgaben des AGB-Rechts handelte. Der seinerzeitige Jubel einzelner Stimmen der Vermieterliga aufgrund der dortigen vorschnellen Annahme, man habe nun endlich den Stein der Weisen gefunden und käme auf diese Weise stets zu einer wirksamen Endrenovierungsvereinbarung, muss deshalb als verfrüht und im Einzelfall als keinesfalls treffsicher bezeichnet werden. Denn bekanntlich sind die Hürden zur Annahme einer Individualvereinbarung selbst so hoch, dass diese Qualität in der Praxis so gut wie nicht mehr erreicht werden kann (dazu: BGH, Urt. v. 14.1.2009 – VIII ZR 71/08, MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 39 = GE 2009, 321 = WuM 2009, 173 = NJW 2009, 1075 = DWW 2009, 102 = NZM 2009, 233 = ZMR 2009, 358; Schach jurisPRMietR 6/2009 Anm. 1; Kappus NJW 2009, 1076; Derleder NZM 2009, 227; Drasdo NJW-Spezial 2009, 258; Disput ZMR 2009, 359; BGH, Urt. v. 18.3.2009 – XII ZR 200/06, MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 43).
Hinweis:
Dessen ungeachtet verpflichtet auch eine als Individualvereinbarung zustande gekommene Abrede, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume "vollständig renoviert" zurückzugeben, nicht, dass auch dort zu renovieren ist, wo dies wegen mangelfreier Renovierungszustände objektiv nicht erforderlich ist (AG Bergheim, Urt. v. 22.12.1995 – 7 20 C 36/95, WuM 1996, 758).
Vor allem aber kann sich eine Endrenovierungspflicht aus der Vornahmeklausel mit Bedeutung für die Zeit des Vertragslaufs ergeben; und zwar dann, wenn der Mieter während der Vertragszeit seine Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nicht erfüllt und Renovierungsarbeiten unterlassen hat. Allerdings ist zunächst zu untersuchen, ob dann eine unwirksame Endrenovierungsklausel die eigentliche wirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und zur Verpflichtung, solche Arbeiten nach Fristenplänen und eingetretenem Renovierungsbedarf auch vorzunehmen, nicht doch wieder – wegen eines etwa anzunehmenden Summierungseffekts – zunichtegemacht werden kann.
In diesem Zusammenhang ist wieder die Endrenovierungsklausel in den Blick zu nehmen, die von der Rechtsprechung mit stark einschränkenden Voraussetzungen belegt worden ist, und als isoliert auf das Vertragsende abstellende Vereinbarung verworfen wurde (s. oben 2.). Je nach Fallkonstellation und je nach rechtlicher Auffassung hinsichtlich eines streitentscheidenden Gerichtssummierungseffekts kann eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag sogar gefährlich sein, da sie als Folge eine Gesamtunwirksamkeit aller Schönheitsreparaturvereinbarungen auslösen kann. Gerichte beurteilen höchst unterschiedlich, ob und wann es zwischen einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und einer wirksamen Vornahmeklausel "gefahrerhöhend" zu einem Summierungseffekt mit der Folge einer Infektion auch der wirksamen Vornahmevereinbarung kommt (bejahend: AG Dortmund, Urt. v. 26.8.2014 – 425 C 2787/14, NZM 2014, 826; LG Berlin, Urt. v. 27.1.2017 – 65 S 338/16, IMR 2018, 48; verneinend: BGH, Urt. v. 12.3.2014 – XII ZR 108/13, NJW 2014, 1444; NZM 2014, 306 = DWW 2014, 127 = ZMR 2014, 622).
Befürworter des Summierungseffekts führen ins Feld, bei verschiedenen Klauseln zu dem Generalthema "Schönheitsreparatur" h...