ZAP 8/2018, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Regionale Unwirksamkeit

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Verordnung aufgenommen wurden (eine Liste aller Gemeinden befindet sich bei Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556d Rn 44a). Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB setzt zwingend voraus, dass diese Landesverordnung (LandesVO) begründet werden muss. Dazu müssen die Tatsachen angegeben werden, aus denen sich ergibt, warum eine Gemeinde aufgenommen wurde. Mit dieser Tatbestandsvoraussetzung sind die Länder sehr unterschiedlich umgegangen. Einige Gerichte haben deshalb die maßgebliche LandesVO für unwirksam erklärt:

a) Bayern

Nachdem zunächst eine Abteilung des AG München (ZMR 2017, 655 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 14/2017 Anm. 4; Kühling/Drechsler ZfIR 2017, 619) wegen einer fehlenden ausreichenden Begründung die bayerische MietpreisbremsenVO für unwirksam erklärt hat, hat dies das LG München I nunmehr bestätigt (NJW 2018, 407 = NZM 2018, 83 = WuM 2018, 32 = ZMR 2018, 48). Zwar lag zum Zeitpunkt der Berufungsentscheidung nunmehr eine veröffentlichte Verordnungsbegründung vor, diese konnte aber zumindest keine rückwirkende Heilung des ursprünglichen Mangels herbeiführen.

Hinweis:

Offen ist in Bayern, ob die Mietpreisbremse ab 24.7.2017 gilt. Zu diesem Termin wurde die Begründung nachträglich veröffentlicht. Ebenso problematisch ist, wie lange die Verordnung dann laufen darf. Erlaubt sind maximal fünf Jahre. Diesen Zeitraum hatte der bayerische Verordnungsgeber ursprünglich mit einer Laufzeit vom 1.8.2015 bis zum 31.7.2020 voll ausgenutzt. Wenn man von einem Inkrafttreten am 24.7.2017 ausginge, wäre zumindest eine Verlängerung bis 23.7.2022 zulässig.

b) Berlin

Während das LG Berlin bisher an der LandesVO nichts auszusetzen hatte, hat das AG Pankow (GE 2017, 1559) nunmehr die Berliner Verordnung deshalb für unwirksam erklärt, weil sie nicht nach Stadtteilen differenziert und stattdessen ganz Berlin undifferenziert zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt. Diese Auffassung des AG wird durch eine neue Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) bestätigt, wonach allenfalls in den Innenstadtlagen von einem angespannten Wohnungsmarkt ausgegangen werden kann (DIW Wochenbericht 7/2018, 108).

c) Hamburg

In Hamburg hat das AG Hamburg-Altona in zwei Urteilen (ZMR 2017, 649; NJW-Spezial 2017, 738) die örtliche Verordnung für unwirksam erklärt. Zunächst habe keine ausreichende Begründung vorgelegen und dann habe die später veröffentlichte Begründung den Mangel nicht nachträglich heilen können. Das AG Hamburg-St. Georg (WuM 2017, 469 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 20/2017 Anm. 2) geht demgegenüber von einer nachträglichen Heilung aus.

d) Hessen

Etwas unübersichtlich ist die Lage in Hessen: Das Ministerium weigerte sich in der Vergangenheit hartnäckig, auch auf mehrfache Nachfrage, eine Begründung zu veröffentlichen. Das AG Frankfurt/M. (WuM 2017, 593 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1) hatte aber wohl einen geheimen Verordnungsentwurf und die LandesVO deshalb für wirksam erachtet. So geht es natürlich nicht. Das hat dann auch das Ministerium eingesehen und im Internet eine 11-seitige Begründung veröffentlicht. Allerdings ohne offenzulegen, wann das geschehen ist. Das LG Frankfurt/M. hat dieses Spiel nicht mitgemacht und nun auch für Hessen die MietpreisbremseVO gekippt (Urt. v. 27.3.2018 – 2-11 S 183/17).