ZAP 8/2021, Das Recht des Mieters zur Mietminderung und ... / c) Schadens- und Aufwendungsersatz

aa) Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB

Der Mieter kann nach § 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz von seinem Vermieter verlangen, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, wobei die für eine Mietminderung erforderliche Erheblichkeitsschwelle nicht vorliegen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 53 und 403). Die allgemeinen Vorschriften des Schadensersatzes nach §§ 280 ff. BGB (insb. die Verletzung von Nebenpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB) bleiben in Anspruchskonkurrenz ebenfalls anwendbar, da § 536a BGB eine Besserstellung des Mieters bewirken möchte (BGH, Urt. v. 12.10.1977 – VIII ZR 73/76, NJW 1978, 103). § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB statuiert eine verschuldensunabhängige Schadensersatzverpflichtung des Vermieters für anfängliche Mängel der Mietsache, die bereits bei Vertragsschluss vorhanden sind, § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB erfordert ein Verschulden des Mieters für einen nach Vertragsschluss eingetretenen Mietmangel und § 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB sanktioniert einen Verzug (vgl. § 286 BGB) des Vermieters mit der Mangelbeseitigung mit einem eigenen Schadensersatzanspruch (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536a BGB Rn 2).

Praxishinweise:

Nach h.M. kann sich der Vermieter auch in der Wohnraummiete formularvertraglich von der Garantiehaftung des § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB freizeichnen, soweit es anfängliche Sachmängel betrifft (BGH, Urt. v. 27.1.1993 – XII ZR 141/91, NJW-RR 1993, 519). Die Haftung für anfängliche Rechtsmängel sollte hingegen ausdrücklich ausgenommen werden, da deren Abbedingung nach h.M. unwirksam wäre (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536a BGB Rn 35 m.w.N.). In diesem Fall kann sich der Mieter nur auf § 311a Abs. 2 BGB berufen, der wiederum ein Verschulden des Vermieters voraussetzt. Eine formularmäßige Freizeichnung des Vermieters hinsichtlich der Schadenersatzansprüche der § 536a Abs. 1 Alt. 1 und 2 BGB ist in den Grenzen von § 309 Nr. 7 lit. a) und b) BGB ebenfalls möglich (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536a BGB Rn 48 und 71 m.w.N.).

bb) Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 BGB

Nach § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter bei Vorliegen eines (ggf. auch nur unwesentlichen) Mangels, statt Schadensersatz zu verlangen, auch den Mangel selbst beheben und vom Vermieter den Ersatz der dafür von ihm erbrachten Aufwendungen verlangen, sofern der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (Nr. 1) oder die umgehende Mangelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (Nr. 2, vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 406).