Bei den Erbbaurechten hat man es entweder mit Grundstücken zu tun, für die ein Erbbaurecht bestellt worden ist, also mit den durch das Erbbaurecht belasteten Grundstücken, oder mit dem Erbbaurecht selbst bzw. den im Wege des Erbbaurechts genutzten/bebauten Grundstücken. Nach wie vor schreibt das BewG in § 192 BewG die Aufteilung in zwei verschiedene wirtschaftliche Einheiten vor. Die beiden Einheiten sind künftig gesondert zu bewerten.
aa) Erbbaurecht
Das Erbbaurecht unterliegt als Teil des Grundvermögens den Regeln der Grundstücksbewertung. Als Regelbewertung kommt vorrangig das Vergleichswertverfahren in Betracht. Liegen solche Vergleichskaufpreise und -faktoren nicht vor, ist der Wert aus dem Bodenwertanteil und ggf. zusätzlich aus einem Gebäudewertanteil nach einer schematischen Methode zu errechnen (§ 193 Abs. 2 BewG). Dabei wurde aus Vereinfachungsgründen auf die Bestimmung von weiteren Marktanpassungsfaktoren verzichtet. Der Wert des Erbbaurechts setzt sich aus einem Bodenwert- und einem Gebäudewertanteil zusammen.
Bodenwertanteil
Der Bodenwertanteil errechnet sich aus
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der Multiplikation |
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der Differenz des angemessenen Verzinsungsbetrags des unbelasteten Grundstücks (Bewertung des Grund und Bodens gem. § 179 BewG [Fläche x Bodenrichtwert] mal Zinssatz nach § 193 Abs. 4 BewG) und |
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dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins mit |
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einem Vervielfältiger gem. Anlage 21 zum BewG in Abhängigkeit von der Restlaufzeit. |
Beträgt z. B. der Bodenwert 100.000 EUR, ergäbe sich bei einem EFH gem. § 193 Abs. 4 Nr. 1 BewG eine Verzinsung von 3.000 EUR (3 %). Davon wäre der Jahreswert des vereinbarten jährlichen Erbbauzinses abzuziehen, betrüge dieser 2.400 EUR, ergäbe sich eine zu kapitalisierende Differenz von 600 EUR.
Entspricht der vereinbarte jährliche Erbbauzins der angemessenen Verzinsung des Bodens, saldieren sich die Werte auf 0 EUR, d. h., der Wert des Bodenwertanteils des Erbbaurechts ist 0 EUR. Liegt der vereinbarte jährliche Erbbauzins höher als die angemessene Verzinsung des Bodens, ergibt sich ein negativer Betrag, der den Gebäudewertanteil teilweise kompensiert und im Endeffekt zu einer Minderung der Erbschaftsteuer führen kann. Nur wenn der vereinbarte jährliche Erbbauzins unter der angemessenen Verzinsung des Bodens liegt, ergibt sich noch ein Wert des Erbbaurechts.
Gebäudewertanteil
Ist in Ausübung des Erbbaurechts ein Bauwerk errichtet worden bzw. war schon ein Gebäude vorhanden, ist zu dem Bodenwert der Gebäudewertanteil zu addieren. Der Gebäudewertanteil ist im Ertragswertverfahren und ggf. im Sachwertverfahren zu ermitteln. Das Vergleichswertverfahren steht hier nicht zur Verfügung, da es nur für die Bewertung eines Grundstücks insgesamt anzuwenden ist. Der Gebäudeertragswert oder -sachwert wird nach den oben schon dargestellten Bewertungsmethoden ermittelt. Der Gebäudewertanteil ist zu mindern, wenn das Bauwerk mit Zeitablauf des Erbbaurechts ohne oder nur mit einer teilweisen Entschädigung auf den Grundeigentümer übergeht, und zwar um den Gebäudewertanteil des Erbbaurechtsgrundstücks iSd § 194 Abs. 4 BewG. Bei der Minderung wird unterstellt, dass das Gebäude infolge der Regelungen über die Mindest-Restnutzungsdauer und über den Mindest-Gebäudewert im Sachwertverfahren in diesem Zeitpunkt noch einen erheblichen Wert hat.
bb) Das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück
Für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück ist vorrangig eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren durchzuführen. Liegen solche Vergleichskaufpreise/Vergleichsfaktoren nicht vor, ist der Wert aus dem Bodenwertanteil und ggf. zusätzlich nach einem Gebäudewertanteil zu errechnen (§ 194 Abs. 2 bis 4 BewG).
Bodenwertanteil
Der Bodenwertanteil errechnet sich aus
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der Multiplikation |
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der Summe des über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Werts des unbelasteten Grundstücks (Bewertung des Grund und Bodens gem. § 179 BewG [Fläche x Bodenrichtwert] mal Zinssatz nach § 193 Abs. 4 BewG) und |
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dem Kapitalwert des vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzinses mit |
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einem Vervielfältiger gem. Anlage 21 zum BewG in Abhängigkeit von der Restlaufzeit. |
Beträgt der Bodenwert 100.000 EUR und ergäbe sich ein abgezinster Wert von z. B. 25.000 EUR, müsste zu diesem der Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs, z. B. 20.000 EUR, addiert werden. Der Wert des Erbbaurechts wäre dann 45.000 EUR. Bei den Erbbauzinsen sind die vereinbarten jährlichen Erbbauzinsen anzusetzen. Ist das Erbbaurecht unentgeltlich oder zu relativ geringen Erbbauzinsen vergeben worden, ist dafür keine Korrektur vorgesehen. Ist der Erbbauzins im Vergleich zum abgezinsten Bodenwert relativ hoch, führt dies hier zu einem entsprechend höheren Wert des Erbbaurechtsgrundstücks. Eine Marktanpassung über Wertzahlen ist nicht vorgesehen.
Zusätzlich Gebäudewertanteil
Ggf. ist zu dem Bodenwertanteil noch ein Gebäudewertanteil zu addieren, nämlich dann, wenn das Gebäude dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf ganz oder teilweise entschädigungslos zufällt (§ 194 Abs. 4 BewG). Auch eine relativ g...