Zweitbeschluss: Grenzen / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall fassen Wohnungseigentümer einerseits rechtskräftig für ungültig erklärte Beschlüsse erneut. Sie ändern dabei, soweit es um die Kosten für Wärme und Warmwasser geht, nichts. Fraglich ist, ob dieses Vorgehen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen kann, und ob dafür überhaupt eine Beschlusskompetenz gegeben ist. Dabei ist für das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass die Beschlüsse im Vorprozess wegen eines materiellen Mangels für ungültig erklärt worden waren. Anderseits, nämlich beim dritten Beschluss, geht es um Probleme der HeizkostenV und die Frage, ob die Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn die Abrechnung Vorgaben der HeizkostenV missachtet.

Zweitbeschluss

Der BGH hält daran fest, dass die Wohnungseigentümer mehrfach über einen Gegenstand beschließen können. Etwas Anderes kann indes gelten, wenn der erste Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Unproblematisch ist es allerdings, wenn mit den Zweitbeschluss ein formaler Beschlussmangel geheilt werden soll. Denn das ist ohne Weiteres zulässig. Probleme ergeben sich hingegen, wenn, was im Fall vom BGH jeweils unterstellt wurde, ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Dann entspricht es nämlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, einen im Kern inhaltsgleichen Zweitbeschluss zu fassen, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass dieses Vorgehen nicht zu beanstanden ist. Das kommt regelmäßig nur in 3 Fällen in Betracht:

• Wenn der in dem Vorprozess benannte Beschlussmangel behoben worden ist. Ein solcher Fall liegt zum Beispiel vor, wenn im Vorprozess bemängelt wurde, dass für die beschlossene Auftragsvergabe nur 1 Angebot vorliegt, und dann nach Vorlage der gerichtlich geforderten Zahl von Angeboten im Kern dieselbe Auftragsvergabe beschlossen wird.
• Ein Zweitbeschluss kann zudem dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn sich die darauf bezogenen tatsächlichen Umstände geändert haben. Dies ist beispielsweise anzunehmen, wenn zwar weiterhin die im Vorprozess bemängelte Vorlage weiterer Angebote unterblieben ist, der Grund hierfür aber nachweislich darin liegt, dass trotz ausreichender Anfragen keine weiteren Angebote abgegeben wurden.
• Schließlich kann auch die Änderung der rechtlichen Umstände zur Folge haben, dass ein Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Eine solche Fallkonstellation ist zum Beispiel gegeben, wenn das Gericht im Vorprozess zu einer entscheidungserheblichen Frage eine Rechtsansicht vertreten hat, die aufgrund einer nach Rechtskraft ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung als überholt anzusehen ist.

HeizkostenV

Grundsätzlich entspricht eine Jahresabrechnung und die darauf beruhende Berechnung der Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Bestimmungen der HeizkostenV beachtet worden sind. Der Fall zeigt aber, dass die HeizkostenV im Wohnungseigentumsrecht Besonderheiten aufweist und es erlaubt, gegen sie folgenlos zu verstoßen. Dem ist auch zuzustimmen, da der Wärmezähler i. S. d. § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV keinen Einzelverbrauch misst, sondern nur die in der Liegenschaft insgesamt auf die Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Jede Verwaltung muss wissen, wann ein Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und wann nicht. Jede Verwaltung muss wissen, welche Inhalte die HeizkostenV hat und wie mit ihren Bestimmungen in der Praxis umzugehen ist.