Brandenburgisches OLG Urteil vom 12.01.2012 - 5 U 7/11

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Aktenzeichen 3 O 389/07)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 17. Dezember (3 O 389/07) wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 168.413,75 €

Gründe

I. Der Kläger war Eigentümer, der Beklagte war Erbbauberechtigter der im Grundbuch von K... Blatt 347 verzeichneten Flurstücke 3 und 4/1 der Flur 8. Das Erbbaurecht ist mit notariellem Vertrag der Notarin ... aus W... vom 20. Dezember 1999 (UR-Nr. 1291/99 B) bestellt worden. Unter § 8 des Erbbaurechtsvertrages ist geregelt:

§ 8 Entschädigung bei Heimfall und Zeitablauf

1. Macht der Grundstückseigentümer von dem Heimfall- oder Rücktrittsrecht gem. § 7 Gebrauch oder erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf oder endet es durch Aufhebung, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten für die derzeit bestehenden Bauwerke und Anlagen und für die durch den Erbbauberechtigten errichteten Bauwerke und Anlagen eine Entschädigung in Höhe von 2/3 (zwei Dritteln) des Verkehrswertes der Bauwerke und Anlagen im Zeitpunkt der Ausübung des Heimfallanspruchs oder Beendigung des Erbbaurechts zu gewähren, jedoch nur, wenn sie nachweislich vom Erbbauberechtigten mit eigenen Mitteln errichtet oder saniert wurden, also nicht mit direkten oder indirekten Zuschüssen und Fördermitteln der öffentlichen Hand.

2. (...)

3. Einigen sich die Beteiligten über die Höhe der Entschädigung nicht, so soll ein Schiedsgutachterverfahren in Gang gesetzt werden, wobei jede Partei ihren Sachverständigen benennt und diese einen Obmann bestimmen. Die Feststellung ist nach §§ 317 bis 319 BGB für die Parteien verbindlich. Die Kosten des Schätzungsverfahrens haben die Beteiligten je zur Hälfte zu tragen."

Da der Beklagte seit dem 1. Januar 2003 keinen Erbbauzins mehr zahlte, übte der Kläger mit Schreiben vom 22. Juni 2006 (Bl. 54) das Heimfallrecht aus. Mit Anerkenntnisurteil des Landgerichts Neuruppin vom 24. Oktober 2007 (Az.3 O 285/07) ist der Beklagte zur Auflassung des Erbbaurechtes an den Kläger und Bewilligung der Umschreibung verurteilt worden. Mit Anerkenntnisteil- und Schlussurteil des Landgerichts Neuruppin vom 22. Februar 2008 (3 O 371/07) ist der Beklagte ferner verurteilt worden, das Grundstück (Flurstücke 3 und 4/1 der Flur 8) geräumt an den Kläger herauszugeben. Das Erbbaurecht ist am 18. März 2008 im Grundbuch umgeschrieben worden. Das Grundstück ist im Jahr 2009 zu einem Kaufpreis von 315.000,00 € an einen Dritten veräußert worden.

Mit Schreiben seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 23. November 2007 und 5. Dezember 2007 forderte der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung auf, die Haftung für den durch die vorzeitige Beendigung des Erbbauvertrages entstehenden Schaden dem Grunde nach anzuerkennen und auf die Einrede der Verjährung zu verzichten; die Abgabe entsprechender Erklärungen verweigerte der Beklagte mit Schreiben vom 29. November 2007.

Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger zunächst nur die Feststellung begehrt, dass der Beklagte zum Ersatz des wegen Nichterfüllung des Erbbaurechtsvertrages entstanden und künftig entstehenden Vertrages verpflichtet ist. Nachdem das Grundstück an einen Dritten verkauft worden war, hat der Kläger die Klage auf Zahlung von entgangenem Erbbauzins für die Zeit von 1. April 2008 bis 31. März 2009 in Höhe von insgesamt 10.616,33 € nebst Zinsen umgestellt und hinsichtlich des Feststellungsantrages Hauptsacheerledigung erklärt.

Der Beklagte hat dem Feststellungsantrag entgegengehalten, mit einer Verjährung der mit dem Heimfall zusammenhängenden Ansprüche sei frühestens im Jahr 2010 zu rechnen und bezüglich des Erbbauzinses verfüge der Kläger über eine vollstreckbare Urkunde; im Übrigen sei der Schaden bezifferbar.

Mit der Widerklage verfolgt der Beklagte die Zahlung von Wertersatz nach § 8 des Erbbaurechtsvertrages; den Wertersatz beziffert er auf der Grundlage des Privatgutachtens R... mit 186.666,67 €. Er hat die Auffassung vertreten, gemäß § 315 Abs. 3 S. 2 BGB berechtigt zu sein, die Höhe de Entschädigungsanspruches durch Urteil treffen zu lassen; das Gericht dürfte lediglich prüfen, ob seine Leistungsbestimmung der Billigkeit entspricht.

Gegen die Widerklage hat sich der Kläger mit der Begründung verteidigt, es habe keine Veranlassung bestanden, dem Beklagten als Erbbauberechtigten den Gebäudewert (teilweise) auszuzahlen, sofern es - insbesondere aufgrund Verschuldens des Beklagten - zum Heimfall kommen würde. Dies sei auch im Hinblick auf den Runderlass III Nr. 62/1994 des Ministeriums des Innern vom 11. Juli 1996 nicht zulässig gewesen.

Das Landgericht hat Beweis er...