Die Verpflichtung zur Errichtung eines Gebäudes ist keine Gegenleistung für die Bestellung eines Erbbaurechts

Leitsatz

Verpflichtet sich der Erbbauberechtigte in einem Erbaurechtsbestellungsvertrag zur Errichtung eines bestimmten Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück sowie zu dessen ordnungsgemäßer Unterhaltung über die Gesamtlaufzeit des Erbbaurechts und erhält er bei Erlöschen des Erbbaurechts vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Gebäude in Höhe des Verkehrswerts, kommen die Verwendungen auf das Erbbaugrundstück regelmäßig dem Erbbauberechtigten dauerhaft zugute. In der Gebäudeherstellungsverpflichtung liegt deshalb regelmäßig keine Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts.

Normenkette

§ 8 Abs. 1 GrEStG , § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG

Sachverhalt

Der Eigentümer mehrerer Grundstücke, der gegenüber der Stadt verpflichtet war, auf diesen ein Hotel zu errichten, bestellte der Klägerin ein Gesamterbbaurecht an den Grundstücken, wobei die Klägerin sich über die Zahlung des Erbbauzinses hinaus auch zur Errichtung eines Hotels auf den Erbbaugrundstücken verpflichtete. Bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf sollte die Klägerin eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts der von ihr errichteten Gebäude erhalten und bei vorzeitigem Heimfall eine Entschädigung in Höhe des zu erzielenden Verkaufserlöses. Bereits vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrags hatte die Klägerin die Pläne für die Errichtung des Hotels fertigen lassen und die erforderlichen Bauaufträge vergeben.

Das FA nahm an, einheitlicher Gegenstand der Erbbaurechtsbestellung sei ein mit dem Hotel bebautes Gesamterbbaurecht, und rechnete dessen Herstellungskosten der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer hinzu. Das FG verneinte zwar, dass Erwerbsgegenstand ein mit einem Hotel bebautes Erbbaurecht sei, sah aber dennoch in den Herstellungskosten für das Hotel einen Teil der Gegenleistung, weil sich die Klägerin gegenüber dem Grundstückseigentümer zur Errichtung des Hotels verpflichtet hatte und die Errichtung im Interesse des Eigentümers gelegen habe, der damit seiner Verpflichtung gegenüber der Gemeinde habe nachkommen wollen.

Entscheidung

Der BFH entschied, dass die Herstellungskosten für das Hotel nicht in die Steuerbemessungsgrundlage einzubeziehen seien. Weder sei einheitlicher Erwerbsgegenstand ein mit einem Hotel bebautes Erbbaurecht gewesen, noch habe die Verpflichtung, auf dem Grundstück ein Hotel zu errichten, eine Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts dargestellt.

Zur Gegenleistung i.S.d. § 8 Abs. 1 GrEStG zählen nur solche Leistungsverpflichtungen des Erwerbers, die er dem Veräußerer (oder einem Dritten) um des Grundstückserwerbs willen zu erbringen hat und die nicht nur ihm selbst zugute kommen. Vom Erwerber durchgeführte Baumaßnahmen kommen regelmäßig allein diesem zugute. Für den Erwerber eines Erbbaurechts ist dabei auf § 12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauV zu verweisen, wonach das auf Grund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts gilt.

Lediglich dann, wenn der Erbbaurechtsvertrag darauf abzielt, dass dem Grundstückseigentümer nach Beendigung des Erbbaurechts bestimmte, vom Erbbauberechtigten errichtete Gebäude entschädigungslos zufallen, kann in der Verpflichtung zur Errichtung eines Gebäudes eine Gegenleistung liegen.

Hinweis

Der Grundsatz, dass Baumaßnahmen des Erwerbers auf dem erworbenen Grundstück regelmäßig ihm allein zugute kommen und damit die Verpflichtung zu solchen Maßnahmen keine Gegenleistung für den Grundstückserwerb darstellt, gilt zunächst für den normalen Grundstückserwerb.

Der Grundsatz kann aber auch auf den Erwerb eines Erbbaurechts erstreckt werden. Anders als beim normalen Grundstückserwerb kommt es aber irgendwann einmal zum Erlöschen oder Heimfall des Erbbaurechts und dadurch zum Übergang des Gebäudeeigentums auf den Grundstückseigentümer, und zwar beim Erlöschen kraft Gesetzes (§ 12 Abs. 3 ErbbauV) oder beim Heimfall durch Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer in Erfüllung des Heimfallanspruchs.

Soll dies nach den Vereinbarungen bei der Bestellung des Erbbaurechts entschädigungslos geschehen, kann die Verpflichtung, auf dem Grundstück eine Baumaßnahme durchzuführen, eine Gegenleistung darstellen. Das wird insbesondere dann anzunehmen sein, wenn aus der Art der Baumaßnahme, der Laufzeit des Erbbaurechts oder den vereinbarten Voraussetzungen, unter denen ein Heimfallanspruch entstehen soll (§ 2 Nr. 4 ErbbauV), geschlossen werden kann, dass dem Grundstückseigentümer auf diese Weise nicht unbedeutende Werte zufallen sollen.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 23.10.2002, II R 81/00