Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Jahresmiete bei Betriebsverpachtung und Leasingverträgen

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^{[Autor/Stand]} Eine vergleichbare Problematik ergibt sich in den Fällen der Betriebsverpachtung und bei Leasingverträgen, die eine Grundstücksüberlassung zum Gegenstand haben. Bei Leasingverträgen wird in der Literatur^[2] die Auffassung vertreten, dass es kaum möglich sein dürfte, aus der vereinbarten Leasingrate eine Miete abzuleiten, indem nur der Finanzierungskostenanteil ausgeschieden wird. Dagegen neigt die Finanzverwaltung dazu, Grundstücke von Immobilien-Leasinggesellschaften nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Im Erlass des Finanzministeriums des Saarlandes v. 23.11.1998^[3] wird hierzu Folgendes ausgeführt:

"Unter Jahresmiete ist nicht nur eine Miete im engeren Sinn, sondern das Gesamtentgelt zu verstehen, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung des bebauten Grundstücks zu zahlen haben. Damit sind auch geleaste Grundstücke grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren gemäß § 146 BewG zu bewerten. Dabei sind die um Neben- und Betriebskosten bereinigten Leasing-Raten als Grundlage für die Jahresmiete heranzuziehen. Der Ansatz der üblichen Miete kommt in Betracht, weil sich aus den bereinigten Leasing-Raten die maßgebliche Jahresmiete ergibt. Ebenso scheidet die Anwendung des § 147 BewG aus, da die Voraussetzungen für die Bewertung im Ertragswertverfahren vorliegen."

Die Finanzverwaltung hat die in den Einzelerlassen geregelte Behandlung der Leasingfälle in R 167 Satz 3 ErbStR 2003 übernommen. Zwar gelten die ErbStR 2003 erst für Erwerbsfälle nach dem 31.12.2002, jedoch dürfte hierin lediglich eine Klarstellung der bisherigen Verwaltungsanweisungen in Form von Richtlinien gesehen werden. Diese Auffassung behält die Finanzverwaltung in Tz. 46 Satz 3 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007^[4] bei.

Die Auffassung der Finanzverwaltung zur Behandlung von Leasing-Fällen dürfte in dieser Praxis insbesondere zu faktischen Ermittlungsschwierigkeiten führen. Ob der Auffassung in dieser Allgemeinheit zuzustimmen ist, erscheint m.E. auch fraglich. Denn insbesondere beim Immobilien-Leasing in der Form des financial lease oder des sale-and-lease-back hat der Leasingnehmer die Kosten des Leasinggebers zuzüglich Zinsen, Kostenrisiko und Gewinnmarge in Form von Leasingraten über eine Grundmietzeit von bis zu 30 Jahren zu tragen, wobei der Leasingnehmer dem Leasinggeber für die Zeit nach dem Vertragsablauf häufig eine Kaufoption einräumt, die durch eine Vormerkung im Grundbuch abgesichert ist. Hier steht also nicht die Nutzungsüberlassung und das Entgelt für eine Nutzungsüberlassung im Vordergrund, sondern die Finanzierung eines vom Leasinggeber genutzten Grundstücks.

In der Praxis dürfte die Bewertungsproblematik im Zusammenhang mit geleasten Grundstücken relative Bedeutung erlangen, da die Leasinggesellschaften häufig nicht Gegenstand der Erbschaft- und Schenkungbesteuerung sind, so dass für diese Zwecke eine Grundstücksbewertung nicht erforderlich ist. Anders sieht es bei der Grunderwerbsteuer aus. Hier kann sich im Fall der Umstrukturierung nach dem Umwandlungssteuerrecht die Notwendigkeit ergeben, den Grundstückswert nach §§ 138 f. BewG als Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Nr. 2 GrEStG zu ermitteln.

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^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[2] Christoffel, Bewertung von Betriebsgrundstücken bei Personen- und Kapitalgesellschaften, GmbHR 1998, 74.

[3] FinMin. Saarl. v. 23.11.1998 – B/5 - 385/98 - S 3014, DStR 1998, 2013.

[4] Tz. 46 Satz 3 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019