Weilbach, GrEStG § 2 Grundstücke / 4 Beurteilung von Erbbaurechtsvorgängen (Abs. 2 Nr. 1)

Rz. 25

Bürgerlich-rechtlich werden bestimmte Rechte dem Eigentum am Grundstück gleichgestellt (grundstücksgleiche Rechte). Zu ihnen gehört u. a. das Erbbaurecht, auf das nach Maßgabe des § 11 Abs. 1 des Gesetzes über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) – früher Verordnung über das Erbbaurecht – ErbbauVO) – v. 15.1.1919 (RGBl 1919, 72), zuletzt geändert durch Art. 4 Abs. 7 des Gesetzes zur Einführung eines Datenbankgrundbuchs (DaBaGG) v. 1.10.2013 (BGBl I 2013, 3719) die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften des BGB sowie die Vorschriften über Ansprüche aus dem Eigentum entsprechende Anwendung finden. Durch das Erbbaurecht erhält der Erbbauberechtigte das veräußerliche und vererbliche (dingliche) Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 1 Abs. 2 ErbbauRG). Dagegen ist die Beschränkung des Erbbaurechts auf den Teil eines Gebäudes (z. B. ein Stockwerk) unzulässig (§ 1 Abs. 3 ErbbauRG).

Da das Erbbaurecht – im Gegensatz zu anderen dinglichen Rechten am Grundstück – wie ein Grundstück behandelt wird, kann es selbst mit Grundpfandrechten und anderen dinglichen Rechten belastet werden. Auch die Belastung des Erbbaurechts mit einem weiteren Erbbaurecht (Untererbbaurecht) – dem Erbbaurecht gleichwertiges Recht – ist möglich (vgl. BGHZ 62, 179; NJW 1974, 1137). Ein Untererbbaurecht steht zivilrechtlich (und auch grunderwerbsteuerrechtlich) einem Erbbaurecht gleich (BFH v. 5.12.1979, II R 103/76, BStBl II 1980, 135). Die weitgehende Gleichstellung des Erbbaurechts mit dem Grundstückseigentum wird u. a. auch darin deutlich, dass der rechtsgeschäftliche Erwerb des Erbbaurechts durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB) erfolgt und für das Erbbaurecht bei der Eintragung in das Grundbuch ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) anzulegen ist (§ 14 Abs. 1 ErbbauRG).

Nach § 12 Abs. 1 ErbbauRG gilt das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Das Gleiche gilt für ein Bauwerk, das bei der Bestellung des Erbbaurechts schon vorhanden ist. Auf das Erbbaurecht finden die §§ 94 und 95 BGB entsprechende Anwendung; die Bestandteile des Erbbaurechts sind nicht zugleich Bestandteile des Grundstücks. Damit trennt die ErbbauVO Grundstück und aufstehendes Gebäude und behandelt das aufstehende, mit dem Grund und Boden fest verbundene Gebäude – im Gegensatz zu § 94 BGB – nicht als wesentlichen Bestandteil des Grundstücks. Die Bauwerke sind vielmehr für die Dauer des Erbbaurechts Eigentum des Erbbauberechtigten. Erst mit dem Erlöschen des Erbbaurechts werden die Bestandteile des Erbbaurechts zu Bestandteilen des Grundstücks (§ 12 Abs. 3 ErbbauRG).

Das Erbbaurecht ist einerseits zwar ein grundstücksgleiches Recht, andererseits aber auch (nur) eine dingliche Belastung des fremden Grund und Bodens bzw. ein dingliches Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück. Dabei gehen die Herrschaftsrechte des Erbbauberechtigten freilich wesentlich weiter als z. B. die eines Nießbrauchers, dessen Rechte durch die vorgegebene wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks beschränkt sind (vgl. §§ 1037, 1036 Abs. 2 BGB). So kann der Erbbauberechtigte sein Erbbaurecht auf einen anderen übertragen (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG), was dem Nießbraucher in Bezug auf sein Nießbrauchsrecht verwehrt ist. Das Erbbaurecht schränkt die Sachherrschaft des Grundstückseigentümers weitaus stärker ein als dies beim Nießbrauchsrecht der Fall ist. Dem Eigentümer des Grundstücks verbleibt letztlich nur das Recht, gegen eine etwaige erbbaurechtswidrige Nutzung des Grundstücks vorzugehen und diese zu unterbinden (§ 1004 BGB).

Das Erbbaurecht entsteht i. d. R. durch eine rechtsgeschäftliche Bestellung (Vertrag). Dazu genügt die (formlose) Einigung des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten über die Entstehung des Erbbaurechts und seine Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Einer Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) bedarf es nicht. Von Bedeutung sind jedoch die Formvorschriften der §§ 19, 20 und 29 GBO.

Weitere Formen der Begründung eines Erbbaurechts sind die einseitige Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (Eigentümererbbaurecht, vgl. §§ 12 und 29 GBO), die Enteignung (vgl. §§ 85, 86 BauGB) und die Tabularersitzung (§ 900 Abs. 2 BGB).

Die Übertragung eines Erbbaurechts erfolgt ebenfalls regelmäßig durch nicht formgebundene Einigung und Eintragung (§ 11 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG i. V. m. § 873 BGB). Auch durch Erbfolge (§ 1922 BGB) oder im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren (vgl. § 90 ZVG) können Erbbaurechte vom bisherigen auf einen neuen Erbbauberechtigten übergehen.

Das Erlöschen eines Erbbaurechts kann auf verschiedene Weise eintreten bzw. herbeigeführt werden. Es kann z. B. – wie seine Begründung – durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung zwischen dem Erbbauberechtig...