Zweifelsfragen bei der Grundsteuerbewertung im Grundverm ... / a) Ermittlung der BGF beim Teileigentum (Anlage 42 I. BewG)

Der Begriff der BGF wird in Anlage 42 I. BewG als Summe der marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen definiert. Vereinfachungen ggü. der BGF-Ermittlung in der Grundbesitzbewertung (vgl. Anlage 24 I. BewG) – wie z.B. die Anwendung von Umrechnungsfaktoren – sind nicht vorgesehen. Für eine gleichmäßige Besteuerung ist die BGF einheitlich nach den gesetzlichen Vorgaben zu ermitteln (zur Ermittlung vgl. u.a. A. 259.4 AE; Grootens, ErbStB 2022, 176, 180).

Schwierigkeiten bei der Ermittlung der BGF können sich insb. für das Teileigentum ergeben. Das Teileigentum besteht nach § 1 Abs. 3 WEG aus dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen sowie dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Die Sondereigentümer sind nach Maßgabe des § 14 WEG zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt (§§ 16 Abs. 1 Satz 3, 1 Abs. 6 WEG).

Befindet sich das Teileigentum in einem Gebäude mit weiteren Wohnungs- und Teileigentumen, ist die Summe der dem Teileigentum zuzurechnenden marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen regelmäßig nicht ohne weiteres zu ermitteln. In derartigen Fallkonstellationen kann hilfsweise die BGF des gesamten Gebäudes ermittelt und anschließend mit dem Miteigentumsanteil des jeweiligen Teileigentums multipliziert werden. Als Produkt ergibt sich grundsätzlich die anzusetzende (anteilige) BGF.

Insofern ist zu beachten, dass keine gesetzlichen Vorschriften zur Festlegung von Miteigentumsanteilen existieren. Zwar werden die Miteigentumsanteile in der Praxis regelmäßig nach der Größe der einzelnen Einheiten (Wohn-/Nutzflächenverhältnis) festgelegt. Wurde im Einzelfall jedoch ein vom Wohn-/Nutzflächenverhältnis abweichender Maßstab gewählt, sollte der Miteigentumsanteil in vorstehender Multiplikation durch das Wohn-/Nutzflächenverhältnis ersetzt werden, da sich anderenfalls nicht plausible Ergebnisse ergeben können.

Beispiel

In einem Gebäude befinden sich acht gleich große Teileigentume (je 100 qm Nutzfläche). Die BGF des gesamten Gebäudes beträgt 1.200 qm. Der Miteigentumsanteil von Teileigentum A wurde auf 48/1.000 festgelegt – die übrigen sieben Teileigentume haben jeweils einen Miteigentumsanteil von 136/1.000. Die anteilige BGF des Teileigentums A würde lediglich (1.200 qm x 48/1000 =) 57,60 qm betragen – weniger als die Nutzfläche. Dieses Ergebnis ist nicht plausibel. Daher sollte die anteilige BGF des Teileigentums A durch Multiplikation der BGF des gesamten Gebäudes (1.200 qm) mit dem Nutzflächenverhältnis (⅛) ermittelt werden (= 150 qm BGF).