Der BFH hat mit Urteil v. 12.6.2013 (Az. IX R 38/12) eine solche Fallkonstellation untersucht, in der ein Vermieter-Ehepaar einen Raum einer zur Vermietung vorgesehenen Wohnung im Obergeschoss während des Leerstands vorübergehend für eigene gewerbliche Zwecke genutzt hatte. Die anteiligen Kosten für den Raum (Strom, Gas und Wasser) hatten sie als Betriebsausgaben bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb abgezogen.
Der BFH erklärte - ohne eine abschließende Entscheidung in der Sache zu treffen -, dass die Vermietungsabsicht für einzelne Räume einer Wohnung entfällt, wenn der Vermieter diese vorübergehend anderweitig nutzt. Gleichwohl kann aber für die restlichen leerstehenden Räume der Wohnung ein Vermietungswille fortbestehen, sodass letztlich der teilweise Kostenabzug bei den Vermietungseinkünften möglich bleibt.
Hinweis: Sofern einzelne Räume einer leerstehenden Wohnung vorübergehend für eine gewerbliche oder selbstständige Tätigkeit genutzt werden, können die Kosten für diesen Raum (womöglich) über die Gewinnermittlung abgezogen werden (Betriebsausgabenabzug); in diesen Fällen wiegt ein isoliert für den Raum aberkannter Vermietungswille daher nicht sonderlich schwer. Anders sind die Fälle gelagert, in denen leerstehende Räume vorübergehend privat genutzt werden, da der steuerliche Kostenabzug bei den Vermietungseinkünften dann insoweit ersatzlos entfällt.
Behelfsmäßige Selbstnutzung eines Neubaus
In seinem nicht veröffentlichten Urteil vom 9.7.2013 (Az. IX R 21/12) erklärt der BFH zudem, dass auch die „behelfsmäßige“ Selbstnutzung eine Neubaus bis zur Vermietung einen Kostenabzug ausschließt. Im Urteilsfall hatten sich Eheleute während der Bauphase getrennt; der Ehemann war „behelfsmäßig“ in das gemeinsam errichtete Einfamilienhaus eingezogen, um die Kosten für eine eigene Wohnung zu sparen und die Sicherheit des Objekts zu gewährleisten. Zugleich boten die Eheleute das Haus zur Vermietung an. Der BFH entschied, dass es sich angesichts der Eigennutzung nicht um einen Leerstand handelte - wenngleich die Nutzung auch „behelfsmäßig“ war und bei erfolgreicher Mietersuche sofort hätte beendet werden können. Die erfolgte Eigennutzung schloss den Abzug der Vermietungsverluste während der Mietersuche letztlich komplett aus.
Fazit
Das steuerliche "Schicksal" von Vermietern steht und fällt also mit der Einkünfteerzielungsabsicht. Wer seine Vermietungsverluste während einer Leerstandszeit abziehen will, muss in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen an den Tag legen und diese auch sorgfältig dokumentieren. Eine gute Beweisvorsorge ist von zentraler Bedeutung, denn der Vermietungswille muss in der Praxis in vielen Fällen rückwirkend für mehrere Altjahre belegt werden. Bleibt der Vermietungserfolg jahrelang aus, wird dem Vermieter zudem eine geänderte Vermarktungsstrategie abverlangt.
